離婚時特殊房產(chǎn)分割概述


(一)我國當(dāng)前離婚案件中分割的房產(chǎn)種類概述
建國以后、改革以前，我國長期實行計劃經(jīng)濟體制，城鎮(zhèn)居民的住房主要由國家統(tǒng)一提供并分配，實行以低租金為主要特點的福利性實物供給制，公有房屋為我國城鎮(zhèn)房屋的主要組成部分。因此，離婚財產(chǎn)分割中幾乎不涉及房屋所有權(quán)歸屬爭議，而多為對公房使用的爭議。
自1980年鄧小平同志提出出售公房、調(diào)整租金，提倡個人建房買房的改革總體設(shè)想以來，我國城鎮(zhèn)住房制度改革逐步展開。房屋私有化速度加快、程度提高，房屋價值也不斷攀升，其在夫妻財產(chǎn)中的地位顯得越來越重要，而房改制度下私有化的住房，房屋的權(quán)屬因購買價格不同而不同，從而導(dǎo)致因房屋所有權(quán)歸屬發(fā)生的糾紛越來越普遍。
除了公房私有化之外，商品房也迅速發(fā)展起來，但是由于商品房價格上升較快而居民收入水平偏低等原因，廣大中低收入者既不是公房私有化的受益者，又負(fù)擔(dān)不起一般的商品房，為了滿足城鎮(zhèn)居民對住房的客觀需求，我國自20世紀(jì)90年代起逐步建立起多層次的住房保障供應(yīng)體系，即供給低收人家庭的廉租房、供給中低收入家庭的經(jīng)濟適用房以及供給中等收入家庭的兩限房。目前我國已基本建立起了以中低收人家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的政策住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。
可見，由我國住房制度的歷史發(fā)展和國情特殊性所決定，當(dāng)前我國的住房形態(tài)及權(quán)屬呈現(xiàn)出多樣性，從而導(dǎo)致了離婚時夫妻房產(chǎn)分割的特殊性和復(fù)雜性。
(二)本篇論述前提
離婚時房產(chǎn)的分割與夫妻財產(chǎn)制關(guān)系密切。我國婚姻法確立了法定財產(chǎn)制和約定財產(chǎn)制并存的夫妻財產(chǎn)制，且約定財產(chǎn)制具有優(yōu)先適用的效力。因此，夫妻雙方就房產(chǎn)等財產(chǎn)的分割有約定的，從其約定；當(dāng)雙方未就房產(chǎn)等的分割作出約定或者約定無效時，適用法定財產(chǎn)制。我國的法定財產(chǎn)制為共同財產(chǎn)制，并采婚后所得共同制，即除夫妻個人特有財產(chǎn)和夫妻另有約定外，夫妻雙方或一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，均歸夫妻共同所有，夫妻雙方享有平等的財產(chǎn)所有權(quán)的制度。
而本篇將要討論的是：法定財產(chǎn)制下，夫妻雙方對特殊房產(chǎn)分割不能達成協(xié)議時，法院依法應(yīng)如何處理。
(三)離婚時房產(chǎn)分割所涉及的爭議焦點和疑難點
離婚時，對夫妻房產(chǎn)分割的爭議焦點和疑難點主要體現(xiàn)在兩個問題上：一是房產(chǎn)陛質(zhì)的認(rèn)定；二是房產(chǎn)歸屬及折價補償。
1．房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)定
即對該房產(chǎn)是屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)的認(rèn)定。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋所有權(quán)需登記后才能取得；而《婚姻法》對于夫妻問的物權(quán)變動并不以登記為要件，而只有以夫妻取得財產(chǎn)的時間和夫妻間就財產(chǎn)的約定，作為夫妻財產(chǎn)歸屬的依據(jù)。但是，婚姻法中的財產(chǎn)關(guān)系是以夫妻身份關(guān)系為前提的，身份關(guān)系自然也會對財產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生影響，因而婚姻法中的財產(chǎn)關(guān)系自然應(yīng)有別于一般的財產(chǎn)關(guān)系。①因此，不涉及其他人的利益時，在婚姻關(guān)系內(nèi)部認(rèn)定夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)依《婚姻法》及其司法解釋的規(guī)定，并考慮財產(chǎn)來源、雙方的實際貢獻等因素。
2.房嚴(yán)歸屬及折價補償
房產(chǎn)歸屬及補償?shù)拇_定，是在認(rèn)定為夫妻個人財產(chǎn)或共同財產(chǎn)后，確定房產(chǎn)歸屬哪一方，并確定如何補償未獲得房產(chǎn)的一方。值得注意的是：認(rèn)定為共同財產(chǎn)，并不是補償?shù)奈ㄒ环绞�，在某些�?fù)雜情況下，即使認(rèn)定為個人財產(chǎn)，也并不意味著忽視另一方的利益，仍應(yīng)根據(jù)另一方對該房產(chǎn)的貢獻給予相當(dāng)?shù)难a償。無論認(rèn)定為個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)，都應(yīng)注意雙方經(jīng)濟利益的平衡。
認(rèn)定為個人財產(chǎn)的，當(dāng)然應(yīng)判歸個人所有，但是應(yīng)考慮到另一方對該房產(chǎn)的貢獻等因素，給予另一方以適當(dāng)補償。比如夫妻婚后曾對一方婚前房產(chǎn)出資裝修過。
認(rèn)定為共同財產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》[以下簡稱《婚姻法司法解釋(二)》]的規(guī)定進行分割。不論如何分割，都應(yīng)注意公平原則和照顧原則的適用。
對夫妻共同所有的房屋的分割，在判決歸屬時應(yīng)特別注意照顧原則。根據(jù)《婚姻法》等相關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來，以體現(xiàn)對兒童權(quán)益的保護。①在同等條件下，分割夫妻共同財產(chǎn)時，應(yīng)照顧撫養(yǎng)子女的一方、有殘疾的一方、無過錯方和女方。
確定共同財產(chǎn)歸一方后，在對另一方進行經(jīng)濟補償時，應(yīng)充分考慮房屋增值與雙方的貢獻，合理合法地確定補償數(shù)額，盡量使雙方經(jīng)濟利益平衡。
我國《婚姻法司法解釋(二)》對已取得完全所有權(quán)的房屋、尚未取得完全所有權(quán)的房屋及尚未取得所有權(quán)的房屋都進行了一般性規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》[以下簡稱《婚姻法司法解釋(三)》]又專門針對離婚案件中父母為子女購買的不動產(chǎn)、一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)以及夫妻共同出資購買以一方父母名義參加房改的房屋的處理進行了進一步解釋，本篇擬對實踐中出現(xiàn)的處于不同權(quán)屬狀態(tài)下的具有典型意義的特殊房產(chǎn)一一進行分析，并提出處理建議。



摘自：王芳 著 《婚姻案件律師實務(wù)焦點問題解析》