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（2015）鹿民初字第574號

原告（反訴被告）王某甲，男，漢族，生于1955年3月24日，住鹿邑縣邱集鄉(xiāng)，村民。

委托代理人尚承君，系鹿邑縣148法律服務(wù)所法律工作者。

被告（反訴原告）王某乙，男，漢族，生于1962年8月4日，住鹿邑縣邱集鄉(xiāng)，村民。

委托代理人尚守運，系鹿邑縣法律援助中心律師。

原告王某甲訴被告王某乙土地租賃合同糾紛一案，本院2015年4月2日受理后，依法組成合議庭，于2015年5月15日、7月23日、8月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某甲及其委托代理人尚承君、被告王某乙及其委托代理人尚守運到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某甲訴稱，原、被告于1994年10月5日簽訂土地租賃合同，原告的1.608畝耕地租給被告使用，租賃期限20年，五年租金6224.40元，每五年支付一次，合同到期后被告應(yīng)無條件返還耕地。在合同履行過程中，被告支付三期租金，第四期租金未付。2014年10月5日合同到期后，原告要求被告返還耕地及支付租金時被告消極，侵犯了原告的合法權(quán)益。原告請求人民法院依法判決被告返還耕地1.608畝，并恢復(fù)原狀；被告支付租金10000元；本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

被告王某乙辯稱，同意返還原告的土地；第四期租金6224.40元按照合同約定的慣例支付時間應(yīng)當(dāng)是2015年10月5日，支付時間未到，被告目前無義務(wù)支付；原、被告簽訂的“租地建房合同書”第四條約定，合同期滿后如被告不能繼續(xù)使用土地，地上所有房產(chǎn)等應(yīng)按時價賣給原告。為此被告提出反訴，請求人民法院判令反訴被告王某甲支付財產(chǎn)折款400000元，并由反訴被告王某甲承擔(dān)反訴費用。

在庭審過程中，原告王某甲提供如下證據(jù)：

1、原告身份證復(fù)印件一份，證明原告身份。被告無異議，經(jīng)審查，本院予以采信。

2、1994年10月5日原、被告簽訂的“租地建房合同書”一份，證明原、被告存在租賃關(guān)系，合同約定被告每年支付小麥1300斤，原告要求被告支付租金10000元包括租金和延遲履行利息；該合同第四條屬于格式條款，應(yīng)為無效條款，且不允許強(qiáng)買強(qiáng)賣。被告對合同真實性無異議，但對原告的證明目的有異議。被告認(rèn)為合同未明確約定第四期付款期限，按合同慣例應(yīng)為2015年10月5日；2015年被告沒有實際使用該土地，不存在延期支付租金問題；該合同第四條不屬于格式合同，該條約定明確，屬于當(dāng)時雙方的真實意思，且不屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣，雙方應(yīng)該依法遵守。經(jīng)審查，被告異議成立。

被告王某乙提供證據(jù)如下：

1、1994年10月5日原、被告簽訂的“租地建房合同書”一份，證明雙方約定簽訂合同，合同合法有效。經(jīng)審查，與原告提供的合同一致，本院對被告的證明目的予以采信。

2、安某某、王某某、王某某、王某某、劉某某出具的證明一份，證明對于涉案房屋作價多少雙方進(jìn)行過調(diào)解，原告同意給付被告50000元，但被告未同意。原告異議認(rèn)為證人調(diào)解過，但未達(dá)成一致意見。經(jīng)審查，本院對原、被告之間的糾紛經(jīng)安忠強(qiáng)、王全民、王賢玉、王賢才、劉子玉調(diào)解過，但未達(dá)成一致意見的事實予以采信。

3、2015年5月7日被告現(xiàn)場畫的涉案土地平面圖一份，證明現(xiàn)在涉案的土地上有22間房子和一個廠篷。原告異議認(rèn)為是被告方自己制作的，原告不知道。經(jīng)審查，涉案現(xiàn)場情況應(yīng)以河南正泰房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的房地產(chǎn)評估報告為準(zhǔn)。

4、被告在鹿邑縣邱集鄉(xiāng)政府土管所所長辦公室拍攝的照片三張，證明涉案土地系建設(shè)用地。原告對照片的真實性無異議，但認(rèn)為不能證明涉案土地屬于建設(shè)用地，集體土地演變成建設(shè)用地要經(jīng)過人民政府批準(zhǔn)，涉案土地現(xiàn)在仍為可耕地，不是建設(shè)用地；原告的涉案土地是在1980年土地施行聯(lián)產(chǎn)責(zé)任制時從武平城行政村廟王莊自然村分得的耕地。經(jīng)審查，本院對該證據(jù)不予采信。

根據(jù)被告王某乙的申請本院委托河南正泰房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的房地產(chǎn)評估報告一份及評估費票據(jù)一份，評估費為3500元。被告無異議。原告異議認(rèn)為原、被告簽訂的“租地建房合同書”第四條系無效條款，因此該評估報告不得作為賠償依據(jù)；該評估報告上第9頁顯示該房地產(chǎn)無獨立使用能力，不宜轉(zhuǎn)讓；對評估報告的該房地產(chǎn)的評估價值有異議，評估價格一平方米507元，針對20年前的建筑，明顯評估價值過高。經(jīng)審查，原告異議不能成立，本院對該證據(jù)予以采信。

綜合以上證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述，本院認(rèn)定事實如下：

1994年10月5日經(jīng)鹿邑縣工商行政管理局邱集工商所鑒證，原、被告簽訂“租地建房合同書”，合同約定：被告租用原告的土地1.608畝（該土地位于鹿邑縣邱集鄉(xiāng)武平成行政村，東鄰?fù)跄臣�、南鄰�(fù)醯铝x、西鄰公路、北臨王中信）建房用于收糧食，租賃期限20年；租金為每年每畝小麥1300斤，每畝折款741元，20年租金分四次付清，第一次于1994年10月5日支付6224.40元，第二次于2005年10月5日支付6224.40元，第三次于2010年10月5日支付6224.40元，第四次于2015年支付6224.40元；合同到期后“關(guān)于二十年以后的問題，一切房產(chǎn)物資由甲方王某乙當(dāng)家，一切屬于甲方王某乙。如果甲方王某乙一直使用，乙方王某甲沒有任何干涉。如有各種條件造成甲方王某乙不能使用，甲方王某乙所有房產(chǎn)按當(dāng)時物價賣給乙方王某甲。關(guān)于二十年后地價問題，隨當(dāng)時物價變化而行。如乙方王某甲外租甲方王某乙從優(yōu)�！�

合同簽訂后，被告在該土地上陸續(xù)建房若干，用于收糧食、存放糧食，2010年改為面粉廠。2014年10月5日合同期限屆滿后，原、被告因該土地上房產(chǎn)補(bǔ)償問題產(chǎn)生糾紛，經(jīng)安忠強(qiáng)、王全民、王賢玉、王賢才、劉子玉調(diào)解，未達(dá)成一致意見。原、被告約定的第四期租金6224.40元被告至今未付。根據(jù)被告的申請，我院委托河南正泰房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估價人員實地查勘，該土地上被告建設(shè)的生產(chǎn)、辦公用房，磚混、磚木結(jié)構(gòu)，總建筑面積488.90平方米，磚鋪地坪面積325平方米，價值為200378元，評估費為3500元。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人行使權(quán)力，履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。原、被告簽訂“租地建房合同書”，被告租用原告的土地用于收糧食、存放糧食，并為此建設(shè)生活用房、倉庫等場所，不違反法律規(guī)定�！皣�土資發(fā)（2010）155號國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知”第一條第二項規(guī)定：附屬設(shè)施用地是指農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)，直接輔助農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用地，包括管理和生活用房用地、倉庫用地、硬化晾曬場、生物質(zhì)肥生產(chǎn)場地、符合農(nóng)村道路規(guī)定的道路等用地。本案中涉案土地在農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)，屬于直接輔助農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的存放農(nóng)產(chǎn)品的必要場所用地。原、被告之間的租賃合同合法有效，原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。

原告王某甲要求被告王某乙返還耕地1.608畝的訴訟請求，本院予以支持；原告王某甲要求被告王某乙把土地恢復(fù)原狀的訴訟請求，無事實及法律根據(jù)，本院不予支持；原告王某甲要求被告王某乙支付租金及遲延履行利息10000元，因被告在租賃期限屆滿后未實際使用該土地，本院僅對其中的6224.40元予以支持。

被告王某乙提出反訴要求原告王某甲按照合同約定支付房產(chǎn)折價400000元，根據(jù)河南正泰房地產(chǎn)評估咨詢有限公司的評估價格，本院對其中的200378元予以支持。

原告王某甲關(guān)于其不識字，不知道合同內(nèi)容的辯解，因該合同租賃期間現(xiàn)已屆滿，長達(dá)20年之久，原、被告的合同書均保存完好，且有鹿邑縣工商行政管理局邱集工商所鑒證，本院對該辯解不予采納。

原告王某甲關(guān)于“租地建房合同書”第四條屬于格式條款，是由被告王某乙提供的格式合同，該條款加重原告義務(wù)，造成20年租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房屋作價，而未特別提示，應(yīng)為無效條款，屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣的辯解，無事實及法律根據(jù)，本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：

被告王某乙于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某甲的土地1.608畝（該土地位于鹿邑縣邱集鄉(xiāng)武平成行政村，東鄰?fù)跄臣�、南鄰�(fù)醯铝x、西鄰公路、北臨王中信）；

二、被告王某乙于2015年10月5日前支付原告王某甲租金6224.40元；

三、涉案土地上的房產(chǎn)等附著物歸原告王某甲所有，原告王某甲于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告王某乙200378元；

四、駁回原、被告的其他訴訟請求。

案件受理費100元，反訴案件受理費3650元，評估費3500元，由原告王某甲承擔(dān)3625元，由被告王某乙負(fù)擔(dān)3625元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省周口市中級人民法院。

審　判　長　　侯俊濤

審　判　員　　葉楊楊

人民陪審員　　韓　政

二〇一五年九月十一日

書　記　員　　夏治國