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（2014）滬二中行終字第259號(hào)
　　上訴人(原審原告、兼訴訟代表人)徐正忠。
　　上訴人(原審原告、兼訴訟代表人)成鷹。
　　上訴人(原審原告)孟慶濤。
　　上訴人(原審原告)鄔文浩。
　　上訴人(原審原告)徐武英。
　　上訴人(原審原告)黃元慶。
　　六上訴人共同委托代理人郭朝忠，上海市三石律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)上海市住房保障和房屋管理局。
　　法定代表人劉海生。
　　被上訴人(原審被告)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局。
　　法定代表人莊少勤。
　　兩被上訴人的共同委托代理人周興。
　　兩被上訴人的共同委托代理人邵莉莉。
　　原審第三人上海浦之威投資有限公司。
　　法定代表人章宏偉。
　　委托代理人毛歡歡，上海久光律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人上海圣恩達(dá)實(shí)業(yè)有限公司。
　　法定代表人王加明。
　　委托代理人范本聞，上海章宏律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人陳鳴飛，上海章宏律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人上海曹安國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司。
　　法定代表人周美芽。
　　委托代理人倪士平。
　　上訴人徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹因房地產(chǎn)權(quán)登記一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2013)嘉行初字第24號(hào)行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年6月5日公開開庭審理了本案。上訴人的共同委托代理人郭朝忠，被上訴人上海市住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱市房管局)、被上訴人上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局(以下簡(jiǎn)稱市規(guī)土局)的共同委托代理人周興、邵莉莉，原審第三人上海浦之威投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱浦之威公司)的委托代理人毛歡歡、原審第三人上海圣恩達(dá)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱圣恩達(dá)公司)的委托代理人陳鳴飛、原審第三人上海曹安國(guó)際商城商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱曹安國(guó)際)的委托代理人倪士平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院認(rèn)定：原上海市房屋土地資源管理局在機(jī)構(gòu)改革中已撤銷，其房地產(chǎn)登記職能由現(xiàn)在的市房管局、市規(guī)土局共同承繼。2005年8月18日至2008年8月25日期間，原上海市嘉定區(qū)房屋土地管理局和原上海騰昭置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱騰昭公司)簽訂了數(shù)份上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充合同。根據(jù)合同約定，騰昭公司取得嘉定區(qū)曹安商貿(mào)城B-1地塊23204平方米土地的使用權(quán)，用于建造辦公樓和商鋪，總建筑面積不超過70649平方米。2006年3月6日，騰昭公司取得B1地塊地下及地上部分的建筑工程施工許可證。2006年9月14日，騰昭公司取得曹安商城連接體部分的建筑工程施工許可證。2006年10月26日，騰昭公司取得滬房地嘉字(2006)第020047號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證，房地坐落真新新村街道8街坊(8-2宗)，土地用途商業(yè)、辦公，宗地面積23204平方米。2006年1月9日，涉案地塊房屋的門牌號(hào)被編訂為曹安公路1877、1899號(hào)。騰昭公司于2007年9月29日取得曹安商貿(mào)城B1地塊70682.2平方米的建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證；2007年12月21日取得民防建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書；2008年1月3日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書。2008年6月3日，上海市嘉房房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司出具了房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書，明確委托人是騰昭公司，房屋坐落于曹安公路1877、1899號(hào)，總建筑面積70649.15平方米(1877號(hào)辦公樓面積12772.7平方米；地下車庫面積17474.17平方米；1899號(hào)店鋪面積36282.54平方米；1899號(hào)物業(yè)面積248.86平方米；1899號(hào)連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間建筑面積3870.88平方米)。該測(cè)繪報(bào)告顯示，1899號(hào)248.86平方米物業(yè)管理用房及連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間(以下合并簡(jiǎn)稱為連廊體等建筑)3870.88平方米的面積均未予以分?jǐn)偂?008年9月17日，騰昭公司向原上海市房屋土地資源管理局申請(qǐng)曹安公路1877、1899號(hào)建筑面積70399.54平方米房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，并提交了相關(guān)材料。原上海市房屋土地資源管理局于2008年9月23日向騰昭公司頒發(fā)了滬房地嘉字(2008)第020514號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證，該證記載：土地用途商業(yè)、辦公，宗地面積23204平方米，房屋建筑面積70399.54平方米。另外，1899號(hào)物業(yè)中的248.86平方米物業(yè)管理用房則登記為全體業(yè)主共有�，F(xiàn)徐正忠等六業(yè)主認(rèn)為1899號(hào)物業(yè)及連廊體等建筑屬于全體業(yè)主共有，原上海市房屋土地資源管理局將該部分的權(quán)屬登記在開發(fā)商名下，侵犯了其合法權(quán)益，遂提起訴訟，要求撤銷原上海市房屋土地資源管理局作出的頒證行為。
　　原審另查明：徐正忠等分別與騰昭公司簽訂了上海市商品房預(yù)售合同，購(gòu)買了曹安路XXX號(hào)、XXX號(hào)和1899號(hào)內(nèi)的店鋪或辦公用房，并分別于2008年10月、11月期間取得了所購(gòu)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。騰昭公司的出資人為浦之威公司和圣恩達(dá)公司。2010年7月20日，原登記在騰昭公司名下的連廊體等建筑，面積3870.88平方米房屋登記為曹安商貿(mào)城的物業(yè)管理單位曹安國(guó)際所有。2012年10月16日，騰昭公司被上海市工商行政管理局嘉定分局核準(zhǔn)注銷。
　　原審法院認(rèn)為：根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第四條、第二十條規(guī)定，市房管局、市規(guī)土局具有作出本案被訴房地產(chǎn)登記行為的行政職權(quán)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。”根據(jù)上述規(guī)定，即使符合規(guī)定的情形，當(dāng)事人也只能是分案一并向法院提起訴訟，而不可以在一個(gè)訴訟案件中同時(shí)對(duì)兩個(gè)具體行政行為提起訴訟。現(xiàn)徐正忠等同時(shí)就涉案房屋的初始登記和轉(zhuǎn)移登記一并在同一行政案件中提起訴訟，不符合法律規(guī)定，徐正忠等對(duì)轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請(qǐng)求，不屬于本案的審理范圍。涉案爭(zhēng)議部位雖然坐落于曹安路XXX號(hào)，但爭(zhēng)議部位涉及的電信房、配電間等設(shè)施系為整個(gè)曹安商貿(mào)城服務(wù)的，故該商貿(mào)城內(nèi)的業(yè)主均有提起本案訴訟的主體資格。本案被訴的具體行政行為系房地產(chǎn)初始登記行為，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十五條、第二十六條和第二十七條的規(guī)定受理了騰昭公司的申請(qǐng)后，對(duì)其提交的申請(qǐng)材料在法定期限內(nèi)完成審核，認(rèn)為符合規(guī)定的頒證條件，將該初始登記事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并向騰昭公司頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證，該頒證行為并無不當(dāng)。徐正忠等起訴要求撤銷將涉案爭(zhēng)議部位面積登記在原騰昭公司名下的行為，主要理由是認(rèn)為連廊體等建筑系共用部位房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，徐正忠等實(shí)際是對(duì)民事實(shí)體權(quán)利有爭(zhēng)議，而這類爭(zhēng)議的處理屬于民事訴訟的解決范圍，爭(zhēng)議部位面積的權(quán)屬問題應(yīng)當(dāng)在民事法律關(guān)系中予以明確，應(yīng)就涉案爭(zhēng)議部分連廊體等建筑的權(quán)屬問題先行提起民事訴訟。原審法院在審理中對(duì)此進(jìn)行了釋明，但徐正忠等不同意提起民事訴訟，故其訴訟主張缺乏相應(yīng)的事實(shí)根據(jù)。原審遂依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第(四)項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹的訴訟請(qǐng)求。判決后，徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹不服，上訴于本院。
　　上訴人徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹上訴稱：原審法院以先行進(jìn)行民事確權(quán)訴訟，阻撓上訴人行使維護(hù)自身合法權(quán)益的權(quán)利，未對(duì)被上訴人的錯(cuò)誤登記行為糾正，不符合法律規(guī)定。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條也規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。曹安國(guó)際商城一、二區(qū)商鋪之間的連廊體等建筑均為公益性服務(wù)設(shè)施，有樓梯間、消防監(jiān)控室、電信房、管理用房等。按照法律、法規(guī)規(guī)定，這些房屋在初始登記時(shí)，應(yīng)作為業(yè)主共有的房地產(chǎn)予以登記。被上訴人違法核準(zhǔn)了騰昭公司的申請(qǐng)，將曹安國(guó)際商城連廊體等建筑房地產(chǎn)權(quán)利登記在其名下。故請(qǐng)求撤銷原審判決，并改判支持上訴人的一審訴訟請(qǐng)求。
　　被上訴人市房管局、市規(guī)土局辯稱：被上訴人根據(jù)當(dāng)時(shí)施行的《上海市房地產(chǎn)登記條例》(該條例于2008年12月25日被修訂)第二十五條、第二十六條、第二十七條及《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》第3.1.6.2條、第3.1.8條、第3.1.9條等的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理。原騰昭公司于2008年9月17日提出新建房屋所有權(quán)初始登記，并提交了上述法律規(guī)范規(guī)定的登記材料。經(jīng)審核后，被上訴人于2008年9月23日向原騰昭公司頒發(fā)了滬房地嘉字(2008)第020514號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證，登記行為符合法律規(guī)定，認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，適用法律法規(guī)正確。被上訴人在登記時(shí)，已將權(quán)屬認(rèn)定部門核定的物業(yè)管理用房248.86平方米登記為全體業(yè)主共有，記載于登記簿上。至于上訴人提到的連廊體等3870.88平方米房屋屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)通過民事確權(quán)來確定。故請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原審判決。
　　原審第三人浦之威公司、圣恩達(dá)公司述稱：上訴人認(rèn)為連廊體屬于市政公建設(shè)施用房，與《物權(quán)法》中公用設(shè)施的表述實(shí)質(zhì)上是兩回事。2006年10月的土地出讓補(bǔ)充合同中明確，物業(yè)用房與管理用房是分開批準(zhǔn)的，管理用房是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的用房。市政公建設(shè)施用房則遵循誰投資、誰擁有的原則。法律沒有強(qiáng)制性規(guī)定，除物業(yè)管理用房外的其他房屋歸全體業(yè)主所有。且連廊體在預(yù)售合同圖紙上明確在約定的出售部分以外，并不分?jǐn)偯娣e。被上訴人的頒證行為合法有效。故要求依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。
　　原審第三人曹安國(guó)際述稱：連廊體面積并未分?jǐn)偅瑯I(yè)主共有的前提是分?jǐn)偯娣e，且曹安國(guó)際商城是三個(gè)獨(dú)立的建筑，連廊體面積也無法進(jìn)行分?jǐn)�。上訴人混淆了公用服務(wù)設(shè)施的概念。同意被上訴人的意見。
　　本院經(jīng)審理查明：原審法院認(rèn)定的事實(shí)清楚，本院依法予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。騰昭公司于2008年9月17日提出新建房屋所有權(quán)初始登記，被上訴人依職權(quán)適用當(dāng)時(shí)施行的《上海市房地產(chǎn)登記條例》對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，依據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十五條、第二十六條和第二十七條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)受理了騰昭公司的申請(qǐng)后，對(duì)其提交的申請(qǐng)材料在法定期限內(nèi)完成審核，認(rèn)為符合規(guī)定的頒證條件，將該初始登記事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并向騰昭公司頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證，該頒證行為并無不當(dāng)。被上訴人在進(jìn)行本案的初始登記時(shí)，已將物業(yè)服務(wù)用房248.86平方米登記為全體業(yè)主共有。至于上訴人提到的連廊體等建筑，在初始登記前，相關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪成果管理辦公室并沒有確認(rèn)該部分建筑屬于全體業(yè)主共有，且當(dāng)時(shí)施行的《上海市房地產(chǎn)登記條例》中也未明確初始登記時(shí)對(duì)屬于全體業(yè)主共有部分進(jìn)行區(qū)分登記。上訴人提起本案訴訟系認(rèn)為本案所涉連廊體等建筑屬于公建配套用房，被訴房地產(chǎn)登記行為侵犯了上訴人等業(yè)主對(duì)公建配套用房享有的所有權(quán)。上訴人的該項(xiàng)主張涉及房屋權(quán)屬爭(zhēng)議問題，在該房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議未解決之前，上訴人直接提起本案行政訴訟，要求撤銷系爭(zhēng)房地產(chǎn)初始登記行政行為，尚缺乏事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)。二審審理中，上訴人已就該連廊體等建筑權(quán)屬爭(zhēng)議提出民事訴訟，待民事權(quán)屬明確后，可依法另行處理。故原審法院判決駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判�！�
　　二審案件受理費(fèi)人民幣50元，由上訴人徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹共同負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 李金剛
代理審判員 張曉帆
代理審判員 田 華
二○一四年七月九日
書 記 員 沈 倪