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浙江省麗水市中級(jí)人民法院


民事判決書






（2013）浙麗民終字第274號(hào)






上訴人（原審原告）：某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司。


法定代表人：吳某某。


委托代理人：劉某某。


上訴人（原審被告）：盧甲。


委托代理人：李甲。


原審第三人：盧乙。


上訴人某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、盧甲因房屋買賣合同糾紛一案，不服蓮都區(qū)人民法院（2012）麗蓮民初字第444號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年9月25日公開開庭審理了本案，上訴人某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的委托代理人劉某某，上訴人盧甲及其委托代理人李甲，第三人盧乙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院審理認(rèn)定：2011年5月11日，案外人青田縣安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱安居公司）與原告某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，將坐落于青田縣鶴城鎮(zhèn)工商巷9號(hào)2-502室房屋出售給原告。原告于2011年5月30日辦理了案涉房屋的房屋所有權(quán)證，證號(hào)為青房權(quán)證鶴城字第00058144號(hào)，于2011年6月28日辦理了土地使用權(quán)證，證號(hào)為青國(guó)用（2011）第01517號(hào)。2011年11月23日，被告盧甲通過(guò)競(jìng)價(jià)方式在青田縣政府采購(gòu)招投標(biāo)交易中心舉行的青田縣國(guó)有房產(chǎn)拍賣會(huì)上以1603613.15元的價(jià)款拍得案涉房屋，并在拍賣成交確認(rèn)書上簽字捺印確認(rèn)。2011年11月25日，原、被告簽訂《房屋出讓合同書》，約定被告競(jìng)拍保證金200000元轉(zhuǎn)抵房款后，被告還應(yīng)當(dāng)在2011年12月7日前支付價(jià)款1403613.15元，并約定被告未按合同約定支付拍賣價(jià)款的，若原告未行使解除權(quán)，則有權(quán)要求被告每延遲一天按照應(yīng)付款項(xiàng)的萬(wàn)分之五向原告支付違約金。2011年12月29日，被告向原告支付13888元。


另查明，現(xiàn)案涉房屋由第三人盧乙居住和使用。


原審法院審理認(rèn)為：原告某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司依法取得案涉房屋的物權(quán)，享有自由處分的權(quán)利，其與被告盧甲簽訂的房屋出讓合同書，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方應(yīng)依約履行。被告盧甲未依約支付購(gòu)房款，顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故對(duì)原告訴請(qǐng)要求被告支付購(gòu)房款1389725.15元，符合法律規(guī)定，原審法院予以支持。原告起訴后，案外人林乙即向本案同一標(biāo)的物主張權(quán)利，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，被告可中止支付相應(yīng)的價(jià)款，故對(duì)原告要求被告承擔(dān)違約金，原審法院不予支持。被告辯稱原告取得物權(quán)不合法、拍賣行為不合法，但未提供充分的證據(jù)予以證實(shí)，原審法院不予采信。為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百五十二條的規(guī)定，判決如下：一、被告盧甲在本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司購(gòu)房款1389725.15元；二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9615元，由原告某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司負(fù)擔(dān)615元，被告盧甲負(fù)擔(dān)9000元。


宣判后，某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、盧甲均不服，向本院提起上訴。


盧甲上訴稱：案外人林乙與安居公司簽訂的《商品房屋買賣合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)享有不動(dòng)產(chǎn)依法登記的權(quán)利。某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司明知該爭(zhēng)議房屋已經(jīng)向林乙出售的情況下，以行政命令的形式強(qiáng)行與安居公司惡意串通簽訂合同，其行為侵害了林乙的合法權(quán)益。某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司明知該訟爭(zhēng)房屋的狀況：已由林乙、盧乙裝修居住使用，安居公司與某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司對(duì)該房屋無(wú)法交割，房屋登記機(jī)構(gòu)未經(jīng)實(shí)地查看違反房屋登記辦法，某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司在拍賣前未對(duì)拍賣標(biāo)的進(jìn)行展示，拍賣標(biāo)的未經(jīng)評(píng)估及拍賣會(huì)上盧甲主張權(quán)利等不具備拍賣條件。在此情況下，某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的拍賣行為違反《拍賣法》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的若干意見》的規(guī)定。綜上，盧甲請(qǐng)求撤銷原審判決，改判駁回某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的所有訴訟請(qǐng)求。


某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司上訴并答辯稱：本案不能適用《中華人民共和國(guó)合同法》第152條的規(guī)定，理由為：一、案外人林乙不是上述法律條款規(guī)定的第三人，而是本案房屋買賣合同的共同債務(wù)人。二、盧甲、林乙夫妻與上訴人某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司爭(zhēng)奪房屋的所有權(quán)，沒(méi)有合法有效的事實(shí)和理由。三、盧甲濫用訴權(quán)，提供虛假證據(jù)，無(wú)理阻止上訴人某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)相應(yīng)權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方簽訂房屋買賣合同后，盧甲應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定履行相應(yīng)的支付義務(wù)，盧甲未按約定支付購(gòu)房款是違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)支付購(gòu)房款，并應(yīng)當(dāng)按約定支付逾期付款的違約金。一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有錯(cuò)誤。為此，某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司請(qǐng)求撤銷原審判決第二項(xiàng)，改判盧甲同時(shí)按約支付給上訴人自2011年12月8日起至給付之日止的逾期支付購(gòu)房款1389725.15元的每日萬(wàn)分之五的違約金。


盧甲答辯稱：青田縣人民政府青政發(fā)（2008）6號(hào)文件（青田縣人民政府關(guān)于同意青田縣城電臺(tái)拆遷安置區(qū)塊設(shè)計(jì)方案的批復(fù)）違反合同法的規(guī)定。青田縣國(guó)土資源局與安居公司簽定的合同中并沒(méi)有約定要回購(gòu)六套房屋，且該合同是民事行為，政府不能介入。在訟爭(zhēng)房屋拍賣前、拍賣中，盧甲和林乙都在主張權(quán)利，但拍賣沒(méi)有中止，盧甲只能參加競(jìng)拍。法律沒(méi)有規(guī)定夫妻就不是第三人。假設(shè)拍賣的房屋買賣合同是有效的，一審法院可以適用合同法第152條。二審法院若不支持該免責(zé)抗辯，盧甲認(rèn)為合同約定的違約金過(guò)高，要求調(diào)整為以人民銀行同期存款利率計(jì)算違約金。


盧乙同意盧甲的答辯意見。


二審中，盧甲提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1、情況說(shuō)明草擬件一份，擬證明安居公司的法定代表人已審閱“情況說(shuō)明”，羅某某在“情況說(shuō)明”上加了“由某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司”五個(gè)字的事實(shí)；證據(jù)2、安居公司出具的委托書一份，擬證明盧甲作為安居公司銷售代表有合法依據(jù)的事實(shí)；證據(jù)3、安居公司與其他三位股東朱某某、李乙、林甲的《商品房買賣合同》復(fù)印件各一份，擬證明安居公司的幾個(gè)股東都以買受人的身份向安居公司購(gòu)買房屋的事實(shí)，林乙與他們?cè)谕�一天簽訂合同；證據(jù)4、戶口簿復(fù)印件一份，擬證明盧丙銨、盧甲、林乙的親屬關(guān)系；證據(jù)5、居民生活供用電合同、多戶居民生活用電開戶清單以及電費(fèi)清單復(fù)印件各一份，擬證明盧甲實(shí)際使用該房屋的時(shí)間在某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司與安居公司簽訂商品房買賣合同之前；證據(jù)6、裝修包工料協(xié)議書復(fù)印件一份，擬證明林乙在安居公司與某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂商品房買賣合同之前，已經(jīng)對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修的事實(shí)；證據(jù)7、證人王某某、林乙當(dāng)庭證言，擬證明在2011年11月23日的拍賣會(huì)上，盧甲對(duì)論爭(zhēng)房屋主張過(guò)權(quán)利的事實(shí)。某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性、合法性均有異議；對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性有異議，該委托書是盧甲為了打官司而出具的，并不是當(dāng)時(shí)委托他簽合同出具的委托書；對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性有異議，朱某某所簽的不是這份合同；對(duì)證據(jù)4沒(méi)有異議；對(duì)證據(jù)5的真實(shí)性有異議；對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性有異議，在這個(gè)時(shí)間是不可能有裝修的行為。盧乙對(duì)上述證據(jù)三性均無(wú)異議。


某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司提交了以下證據(jù)材料：證據(jù)1、青田縣國(guó)土資源局出具的標(biāo)前會(huì)議紀(jì)要復(fù)印件一份，擬證明青田縣城原電臺(tái)區(qū)塊土地拍賣前的標(biāo)前會(huì)議，明確規(guī)定安置房超過(guò)規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)的，要按照規(guī)定的價(jià)格由政府回收；證據(jù)2、安居公司2010年12月股東會(huì)議決議一份，擬證明盧甲自愿將私下分給他的工商巷9號(hào)二單元502室房屋由政府收回拍賣，該項(xiàng)目的股東之間規(guī)定了相關(guān)的補(bǔ)償方案；證據(jù)3、2011年5月11日進(jìn)賬單一份，擬證明安居公司收到某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司匯入的回購(gòu)3套房屋的總價(jià)款628625元；證據(jù)4、2011年5月13日支票存根、2011年5月16日領(lǐng)款憑證、2011年5月16日進(jìn)賬單復(fù)印件各一份，擬證明盧甲退回了原以其兒子盧丙銨名義所交的購(gòu)房款213888元。盧甲質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性有異議，標(biāo)前會(huì)議和拍賣文件是兩回事，安居公司與國(guó)土局簽訂的合同里沒(méi)有這個(gè)會(huì)議紀(jì)要；對(duì)證據(jù)2、3、4的真實(shí)性有異議。盧乙質(zhì)證認(rèn)為：上述證據(jù)均與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。


盧乙提交了以下證據(jù)材料：附說(shuō)明的錄音材料一份，擬證明某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司在拍賣前其實(shí)是明知涉案房屋已經(jīng)出售。某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司質(zhì)證認(rèn)為：該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。盧甲無(wú)質(zhì)證意見。


對(duì)盧甲、某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、盧乙提交的證據(jù)，本院經(jīng)審查認(rèn)為：上述證據(jù)與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，故均不予認(rèn)定。


本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。


本院認(rèn)為：對(duì)于房屋買賣合同的效力問(wèn)題。民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，盧甲通過(guò)參與公開拍賣以最高應(yīng)價(jià)拍得案涉房屋，隨后又分別與浙江省拍賣行有限公司簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，與某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂《房屋出讓合同書》，并支付了部分購(gòu)房款13888元。盧甲對(duì)上述房屋買賣合同的簽訂及法律后果有著充分的考慮與認(rèn)知，該合同系其真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效，盧甲應(yīng)按合同約定履行付款義務(wù)，盧甲主張其參與競(jìng)拍及簽訂房屋買賣合同并非其真實(shí)意思表示的上訴理由無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立，本院不予支持。對(duì)于盧甲是否應(yīng)按合同約定支付違約金的問(wèn)題。本院認(rèn)為，一審法院根據(jù)查明的事實(shí)及關(guān)聯(lián)案件的情況，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，綜合認(rèn)定盧甲可中止支付相應(yīng)的價(jià)款，對(duì)某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司要求盧甲承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持，并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)可。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、盧甲的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費(fèi)9625元，由盧甲負(fù)擔(dān)9000元，某縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司負(fù)擔(dān)625元。


本判決為終審判決。










審 判 長(zhǎng)　　　徐蓓姿


審 判 員　　　李　洋


審 判 員　　　蘇偉清










二〇一三年十二月九日






代書記員　　　何 錦