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麗水市蓮都區(qū)人民法院
民 事 判 決 書


（2013）麗蓮民初字第526號


原告（反訴被告）：浙江××樂園有限公司。住所地：浙江省××××號。組織機構代碼：70475123-0。
法定代表人：劉××。
委托代理人（特別授權）：丁××。
被告（反訴原告）：毛××。
委托代理人（特別授權）：孫××。
原告浙江××樂園有限公司與被告毛××房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年6月7日立案受理后，依法由審判員黃野松獨任審判，被告毛××在舉證期限屆滿前提起反訴，本院依法受理后，于2013年7月3日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）浙江××樂園有限公司的委托代理人丁××、被告（反訴原告）毛××及其委托代理人孫××到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告浙江××樂園有限公司訴稱：原、被告經(jīng)自愿協(xié)商，于2012年3月13日就被告向原告承租浙江民俗樂園山哈街東頭南邊第四幢房屋用于經(jīng)營餐飲服務事宜達成合意。原、被告雙方于同日簽訂了民俗樂園西區(qū)房屋租賃協(xié)議一份，協(xié)議約定租賃期限自2012年4月15日至2012年12月31日，租金合計為人民幣59500元（每月租金為人民幣7000元），另外押金人民幣10000元。協(xié)議就雙方的權利義務做了明確約定，其中對合同的解除及違約責任的約定有：被告在租賃期限內不得在一個月中連續(xù)停業(yè)達三天，否則視為被告單某解除協(xié)議，所交的10000元履約保證金為違約金由原告收�。槐桓鎽�當按時繳納租金及水電等費用，逾期15天未支付的，原告有權解除協(xié)議并要求被告承擔違約責任；一方違約，應向對方支付違約金10000元，如違約給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，應賠償實際經(jīng)濟損失。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付給被告使用，被告也按約定向原告交付了押金（履約保證金）10000元及2012年4月15日至12月31日的租金59500元。2012年12月20日，原告告知民俗樂園內的經(jīng)營戶在2012年度的租賃合同到期后如需續(xù)租的，應當在合同期限屆滿前將2013年上半年的租金42000元匯至指定的賬戶；若不續(xù)租的，應當在合同期限屆滿后搬遷并騰空房屋。被告在收到原告的通知后，未在合同期限屆前支付2013年上半年的租金。租賃協(xié)議期滿后，被告一直占用租賃房屋，至今拒不交還租賃房屋，也未向原告支付任何租金。2013年1月4日，原告再次告知被告，要求其騰房并歸還，但被告未予理睬。為此，請求法院依法判令：一、被告毛××立即騰空并搬出浙江民俗樂園山哈街東頭南邊第四幢房屋；二、被告毛××向原告支付2013年1月1日起至房屋騰空搬出時止的租金（租金按人民幣7000元每月計算）及違約金人民幣10000元。
被告毛××答辯并反訴稱：一、原告要求被告騰房并支付租金、違約金的訴請沒有依據(jù)。1、雖然合同第二條中約定租期從2012年4月15日至12月31日，但該合同第九條又進一步明確約定：租期屆滿，在原告房屋沒有拆遷的情況下，合同繼續(xù)租金不變。也就是該合同在到期后除非拆遷，合同是自動延續(xù)的，由此確定，該合同系附條件的不定期合同。2、原告訴稱在2012年12月20日告知經(jīng)營戶續(xù)租的，要繳納2013年上半年租金42000元與客觀事實不符。在2012年11月份，原告突然告知被告房屋不再繼續(xù)出租，要求被告在12月31日之前要搬離，這是原告在不符合合同約定解除條件的情形下單某要求解除合同，是原告違約，不存在被告違約的情形。3、在原告單某提出解除合同時，被告當然不同意，僅僅幾個月的時間被告投入60余某某的裝修、轉讓費某某本無法收回。原告認為根據(jù)合同約定要求被告搬離的目的難以實現(xiàn)，便經(jīng)常將車輛堵在被告店門口，讓被告無法正常經(jīng)營，隨后在2012年12月22日，所謂的“不明原因”的火災燒毀了被告經(jīng)營的餐飲店，導致被告損失慘重、至今無法正常經(jīng)營。所以是原告不同意繼續(xù)出租，才導致被告無法繼續(xù)繳納租金，也是因為原告的過錯才導致今天的結果，原告訴請支付租金的主張不能成立。二、從本案的訴狀來看，原告主張騰房是基于合同期滿要求解除合同，原告主張租金又是基于合同繼續(xù)履行，這二者不能并存，只能選擇其一，原告同時主張不合法。
2012年3月13日，反訴原告與反訴被告簽訂民俗樂園西區(qū)房屋租賃協(xié)議，約定反訴被告將民俗樂園山哈街東頭南邊第四幢房屋租賃給反訴原告經(jīng)營餐飲，租期從2012年4月15日至2012年12月31日，租金共計59500元，簽訂合同時付39500元、支付押金10000元，另20000元于2012年5月底支付，反訴原告按合同約定支付了租金和押金。合同約定租賃期滿，在甲方（反訴被告）房屋沒有拆遷的情況下，合同繼續(xù)租金不變。一方違約，應向對方支付違約金10000元，如違約給對方造成經(jīng)濟損失超過違約金的，應賠償實際經(jīng)濟損失。2012年11月，反訴被告通知反訴原告合同到期后不再續(xù)租，并經(jīng)營將車輛停在店門口，導致反訴原告無法繼續(xù)經(jīng)營，反訴原告不僅所投入的轉讓、裝修費無法挽回，且經(jīng)營良好的餐飲店只能停業(yè)，停業(yè)前反訴原告經(jīng)營的餐飲店每月利潤至少10000元以上，從2012年12月至今已經(jīng)停業(yè)7個月，預期利益損失達70000余元。反訴原告多次要求反訴被告退還押金，反訴被告均不予退還。為此，請求法院依法判令：一、反訴被告向反訴原告支付違約金人民幣10000元；二、反訴被告賠償反訴原告預期利益損失70000元；三、反訴被告退還反訴原告押金10000元。
反訴被告辯稱：一、反訴被告不存在違約情形，反訴原告反訴的違約金請求不能成立。1、本案涉及的租賃合同期限至2012年12月31日止，續(xù)租應當由雙方另行約定或者有續(xù)租的履行行為。本案中，雙方在合同期限屆滿后沒有續(xù)租的合意，也沒有續(xù)租的行為，租賃合同期限屆滿，合同終止。2、反訴被告于2012年年底曾通知反訴原告租賃合同可延續(xù)，但若反訴原告未在合同到期前繳納2013年上半年的租金42000元的，則視為反訴原告不再續(xù)租。反訴原告自2012年12月起就已經(jīng)停業(yè)并且沒有支付任何租金，因此可以確定反訴原告自己并沒有續(xù)租的意愿。二、反訴原告反訴的預期利益損失70000元沒有事實和法律依據(jù)。1、反訴原告所提的預期利益損失是其每月的營業(yè)收入，但是其并未就其營業(yè)收入進行舉證，無法確定具體的金額。2、反訴被告并未違約，不存在承擔違約責任。三、關于10000元押金的問題。1、反訴原告所交的10000元押金為履行租賃合同的保證金，而反訴原告作為承租人，在租賃合同期限屆滿時應履行返還租賃物的合同義務，反訴被告應當在反訴原告歸還租賃房屋，結清相應的款項后，將押金退還給反訴原告。由于反訴原告至今未歸還租賃房屋，也未支付房屋占用期間的任何費用，因此反訴被告扣留押金并無不當。2、反訴原告沒有歸還租賃物，沒有結清相關款項，系違約，應當向反訴被告支付違約金10000元，因此反訴被告因此扣留押金并無不當。
本院對事實做以下認定：2012年3月13日，原告浙江××樂園有限公司與被告毛××簽訂民俗樂園西區(qū)房屋租賃協(xié)議一份，將坐落于麗水市蓮都區(qū)浙江民俗樂園山哈街東頭南邊第四幢房屋租賃給被告使用。租期從2012年4月15日至2012年12月31日，合同第三條對租金金額和支某某式約定為“簽訂合同時支付39500元，押金10000元，總計49500元；另20000元于5月底支付�！焙贤�第五條第三項約定“一個月連續(xù)無故停業(yè)時間達三天（含三天）以上的視為乙方單某解除協(xié)議，乙方所交的履約保證金作為違約金，由甲方收取�！焙贤�第九條約定“租賃期滿，在甲方房屋沒有拆遷的情況下，合同繼續(xù)租金不變。”合同第十一條約定“一方違約，應向對方支付違約金壹萬元，如違約給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，應賠償實際經(jīng)濟損失。”合同簽訂的當天，被告向原告支付了押金10000元和租金39500元，2012年5月31日，被告向原告支付了租金20000元。雙方約定的房屋月租金為7000元，2012年11月30日后，被告未繼續(xù)經(jīng)營，至今未將案涉房屋騰空返還。
本院據(jù)以認定上述事實的證據(jù)有：原告提供的原告的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人證明、被告的身份證復印件、麗國用（2008）第1828號土地使用權某、民俗樂園西區(qū)房屋租賃協(xié)議、收據(jù)，被告提供的民俗樂園西區(qū)房屋租賃協(xié)議、收據(jù)以及當事人的庭審陳述。
本院認為：原告與被告簽訂房屋租賃協(xié)議將案涉房屋租賃給被告使用，系當事人真實意思表示，雙方均應按照約定履行合同義務。被告自2012年12月起未在案涉房屋經(jīng)營至今已達7個月之久，該行為已經(jīng)違反合同第五條的相關約定，符合合同約定的解除條件，原告據(jù)此要求被告騰空案涉房屋，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。被告辯稱其停業(yè)系因原告的不當干擾行為所致，但未舉證證明，本院不予采納。對于原告要求被告支付2013年1月1日起至實際騰房之日止的租金及違約金10000元的訴請，本院認為，被告無故停業(yè)超過合同約定時間，系違約，應承擔相應的違約責任，合同解除后，原告訴請被告按照租金標準支付占有使用費，符合法律規(guī)定，本院予以支持。合同第十一條約定“如違約給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，應賠償實際經(jīng)濟損失�！币蛟�告已訴請被告按照合同約定的標準支付占有使用費且金額超過違約金，即已經(jīng)主張了超過違約金金額的實際經(jīng)濟損失，故其違約金主張不應同時得到支持。故對原告支付違約金的訴請，不予支持。反訴原告訴請反訴被告支付違約金10000元，但因本案中無證據(jù)證明反訴被告有違約的情形，故對該訴請不予支持。反訴原告訴請反訴被告支付預期利益損失70000元，但未舉證證明，本院不予支持。反訴原告訴請反訴被告返還押金10000元，符合法律規(guī)定，本院予以支持。反訴被告辯稱該筆費用依據(jù)合同第五條的規(guī)定應由反訴被告作為違約金收取，但因反訴被告在本訴中已經(jīng)主張了超過違約金金額的實際經(jīng)濟損失，故依據(jù)合同第十一條的約定，不得再行主張違約金，故對該抗辯不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：
一、被告毛××于本判決生效之日起三十日內騰空坐落于麗水市蓮都區(qū)浙江民俗樂園山哈街東頭南邊第四幢房屋；
二、被告毛××于本判決生效之日起三十日內支付原告浙江××樂園有限公司房屋占有使用費（自2013年1月1日起按照每月7000元標準支付至案涉房屋實際騰空之日止）；
三、駁回原告浙江××樂園有限公司的其他訴訟請求；
四、反訴被告浙江××樂園有限公司于本判決生效之日起十五日內返還反訴原告毛××押金10000元；
五、駁回反訴原告毛××的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1750元，減半收取875元，由原告浙江××樂園有限公司負擔175元，由被告毛××負擔700元；反訴案件受理費1025元，減半收取512.5元，由反訴原告毛××450元，由反訴被告浙江××樂園有限公司負擔62.5元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。




審判員　　黃野松








二〇一三年七月九日


本件與原本核對無異


書記員　　何　燁