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重慶市黔江區(qū)人民法院
民事裁判書

（2012）黔法民初字第00037號


原告：劉X,男，生于1963年4月11日，土家族。
原告：毛XX,女，生于1963年3月23日，土家族。
被告：譚XX（又名譚中X），男，生于1975年5月17日，漢族。
委托代理人：羅家禮，男，生于1964年1月6日，土家族。
被告：重慶市黔江區(qū)XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司。
破產(chǎn)管理人：重慶市黔江區(qū)XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司企業(yè)破產(chǎn)清算組。
法定代表人：劉X，重慶市黔江區(qū)XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司企業(yè)破產(chǎn)清算組副組長。
委托代理人：彭XX，重慶縱深律師事務(wù)所律師。
原告劉X、毛XX訴被告譚XX、重慶市黔江區(qū)XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司（以下簡稱黔江XX公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，適用普通程序于2012年2月28日公開開庭進行了審理。原告劉X、被告譚XX及其委托代理人羅XX、被告黔江XX公司的委托代理人彭XX到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2009年1月7日，重慶市黔江區(qū)XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司企業(yè)破產(chǎn)清算組將位于黔江區(qū)城東辦事處咸堿溝巷16單元總層數(shù)7房號16-2-1的房屋一套出售給原告，同年10月29日原告取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（證書號：302房地證2009字第02603號）。原告在合法受讓該房后，曾多次要求被告譚XX騰退房屋，但至今仍未騰退。原告認(rèn)為，黔江區(qū)鴻業(yè)公司出租給被告的房屋，原屬被告黔江區(qū)XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司所有，該公司依法取得了涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)。被告譚XX與黔江區(qū)鴻業(yè)公司形成的是不定期租賃關(guān)系，原告取得該房產(chǎn)權(quán)后，依法即成為該租賃關(guān)系的出租方，享有出租人的權(quán)利。原告可以隨時解除與被告譚XX之間的不定期租賃合同，故請求：1、人民法院依法判令解除原告與被告譚XX之間的不定期租賃關(guān)系；2、判令被告譚XX立即騰退原告所有的位于黔江區(qū)城東辦事處咸堿溝巷16單元總層數(shù)7房號16-2-1的房屋一套；3、判令被告譚XX從2009年1月7日起到騰退房屋之日止按照市場租房價350元/月支付房屋租金。
原告為證明其主張的事實，向法庭提供了如下證據(jù)：
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份。
2.302房地證2009字第02603號房地產(chǎn)權(quán)證一份。
3.完稅發(fā)票及收據(jù)共6張。
4.原告的常住人口登記卡。
被告譚XX辯稱：1.其租住現(xiàn)在爭議房屋是事實，但是爭議的租賃房屋屬于財政公房即國有資產(chǎn)，不是屬被告黔江XX公司所有；2.原告的房產(chǎn)證系被告黔江XX公司欺騙國土部門辦理的，應(yīng)當(dāng)撤銷。3.被告黔江XX公司未通知原租賃戶買房。請求駁回原告的訴訟請求。
被告譚XX為證明其主張的事實，向法庭提供了如下證據(jù)：
1.譚XX租賃房屋的租賃證。
2.2009年6月5日黔江區(qū)XX公司破產(chǎn)清算組的會議紀(jì)要復(fù)印件。
3.證人伍XX的證言。
4.陳X交購房款的收據(jù)。
5.張X的銀行賬戶復(fù)印件。
6.本院（2006）黔法民初字第110號民事裁定書。
7.土地權(quán)屬調(diào)查表。
8.黔江區(qū)XX公司破產(chǎn)清算組關(guān)于申請對破產(chǎn)房屋進行產(chǎn)權(quán)登記的函。
9.證人吳XX、李紹X、李正X的證言。
10.收據(jù)一張。
11.通知一份。
12.房屋租賃合同書及租賃證。
被告黔江XX公司辯稱：原告主張的是事實，無異議。
被告黔江XX公司為證明其主張的事實，向法庭提供了如下證據(jù)：
1.黔江府（2005）88號政府公文。
2.本院（2006）黔法破字第01號民事裁定書。
3.武陵都市報上刊登的公告。
4.資產(chǎn)移交清單。
5.公房移交清單。
6.委托書一份。
經(jīng)審理查明：被告重慶市黔江區(qū)XX房地產(chǎn)經(jīng)營公司作為國有企業(yè)，于2005年12月23日經(jīng)重慶市黔江區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意實施破產(chǎn)清算，并于2006年8月31日經(jīng)重慶市黔江區(qū)人民法院（2006）黔法破字第01號民事裁定書裁定宣告破產(chǎn)還債。之后，黔江XX公司企業(yè)破產(chǎn)清算組將黔江拓成公司所有的部分房屋委托黔江區(qū)房地產(chǎn)交易所競賣。其后，原告劉X、毛XX通過競買成交了黔江XX公司所有的位于黔江區(qū)城東辦事處咸堿溝巷16單元總層數(shù)7房號16-2-1的房屋一套，于2009年1月7日簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，同年10月29日原告取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證書（證書號：302房地證2009字第02603號）。
另查明，在黔江XX公司被宣告破產(chǎn)還債之前，黔江區(qū)（縣）房屋管理所及黔江區(qū)鴻業(yè)公司曾對黔江XX公司的房屋進行過管理，被告譚XX承租了黔江XX公司所有的位于黔江區(qū)城東辦事處咸堿溝巷16單元總層數(shù)7房號16-2-1房屋，租賃期限為不定期，房屋租金每月61元，并由被告居住至今。
本院認(rèn)為:
（一）關(guān)于原告、被告間訴爭房屋在原告購買之前的性質(zhì)。
當(dāng)事人各方所爭執(zhí)的房屋在原告購買之前，作為國有財產(chǎn),
雖是曾先后經(jīng)過黔江區(qū)（縣）房屋管理所和黔江區(qū)鴻業(yè)公司管理,但并未轉(zhuǎn)變成為具有廉租房等性質(zhì)的政策性公房，故其作為黔江XX公司自有財產(chǎn)的性質(zhì)沒有變化，仍為黔江XX公司的財產(chǎn)，被告譚XX與黔江XX公司存在的是不定期租賃合同關(guān)系，黔江拓成公司企業(yè)破產(chǎn)清算組有權(quán)對該訴爭房屋依法處置。
（二）關(guān)于原告與被告譚XX間是否存在租賃關(guān)系的問題。
被告譚XX與被告黔江XX公司之間存在的不定期租賃關(guān)系，黔江XX公司將該房屋轉(zhuǎn)讓給原告劉X、毛XX后，原告即享有該房屋的物權(quán)權(quán)利，且依買賣不破租賃的合同法原理，原告就取得了原黔江XX公司享有的出租人的權(quán)利，即原告劉X、毛XX與被告譚XX形成了不定期租賃關(guān)系，被告以雙方不存在租賃關(guān)系的抗辯不能成立，被告應(yīng)向原告履行承租人的義務(wù)。
（三）關(guān)于原告請求解除房屋租賃合同、騰退房屋、按市場價支付租金的問題。
原告劉X、毛XX與被告譚XX形成是不定期的租賃合同關(guān)系，原告有權(quán)根據(jù)我國合同法的規(guī)定隨時解除該租賃合同，現(xiàn)原告起訴要求解除租賃合同，其主張符合法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許，其相應(yīng)的騰退房屋、從取得房產(chǎn)證之日起支付租金的主張，應(yīng)予以支持。但原告要求按市場價350/月計算支付租金的主張，沒有提供該計算標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)來源，故被告只需按原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)支付義務(wù)，即每月租金為61元。對于原告超出約定租金部分的請求，證據(jù)不足，予以駁回。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條，《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第三十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告劉X、毛XX與被告譚XX之間的不定期房屋租賃關(guān)系。
二、被告譚XX在本判決生效之日起三十日內(nèi)將原告劉X、毛XX所有的位于黔江區(qū)城東辦事處咸堿溝巷16單元總層數(shù)7房號16-2-1房屋（房產(chǎn)證號：302房地證2009字第02603號）。
一套騰退給原告劉永、毛素雲(yún)。
三、被告譚XX從原告劉X、毛XX2009年10月29日取得302房地證2009字第02603號房地產(chǎn)權(quán)證之日起到騰退房屋之日止，每月向原告支付租金61元，在本判決生效之日起三十日內(nèi)支付完畢。
四、駁回原告劉永的其他訴訟請求。
案件受理費130元，由原告負(fù)擔(dān)30元，被告負(fù)擔(dān)100元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時直接向該院預(yù)交上訴費用（金額與一審相同）。遞交上訴狀后上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的,自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向本院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，申請執(zhí)行時效的中止、中斷、適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

審 判 長 張 遠 義
代理審判員 王 一 風(fēng)
人民陪審員 王 賢 江
二○一二年三月十三日
書 記 員 唐 先 菊