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原告嚴(yán)XX與被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司租賃合同糾紛一案



重慶市黔江區(qū)人民法院
民事裁判書

（2011）黔法民初字第00073號


原告：嚴(yán)XX，男。
委托代理人：李X。
被告：XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司。
法定代表人：黃X。
委托代理人：賀XX。
原告嚴(yán)XX與被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司租賃合同糾紛一案，本院于2010年12月13日受理后，依法組成合議庭，于2011年3月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告嚴(yán)XX的委托代理人李X，被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司的委托代理人賀XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：原告于2009年2月來XX經(jīng)銷建材產(chǎn)品，并在被告處租賃X棟XX、XX兩個門面營業(yè)。2009年6月下了一場大雨，洪水伴著泥漿涌入門市部，商品被水淹。2010年5月份，原告請工人重裝門面，花去各種裝飾材料價值36696元。2010年7月6日下大雨，門市再次進(jìn)水，直至7月9日大洪水肆虐，各種污泥濁水涌入門市部，洪水浸泡三天，水深20公分，部分商品受損，價值8312元。上列事實發(fā)生后，當(dāng)即向被告反映，被告劉經(jīng)理以及保安人員到現(xiàn)場拍照，并叫各戶書面報告損失交被告，原告如實向被告申報損失，至今未賠償。引發(fā)洪水入門市的原因，不是天災(zāi)而是人禍。原告租賃的門面靠農(nóng)民的耕地，耕地與市場門市之間無間隔，市場門面墻壁抵靠農(nóng)民耕地，且高于門市1公尺。如果在耕地坎下挖通一條排水溝，把門市與耕地隔開，洪水是不會進(jìn)入門市的，損失就避免了。綜上所述，被告出租給原告的門市，是一個隱藏著洪水威脅，具有嚴(yán)重安全隱患的營業(yè)場地，其造成的損失應(yīng)由被告承擔(dān)。現(xiàn)原告為保護(hù)其合法權(quán)益，特提起訴訟，要求被告賠償財產(chǎn)損失45008元并承擔(dān)本案的全部訴訟費用。

被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司辯稱：應(yīng)駁回原告的訴訟請求，理由為：1.2010年7月6日的大雨屬自然災(zāi)害，根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；2、原告在租賃房屋上打了一個進(jìn)水管洞及排水管洞，損害是原告?zhèn)�人行為導(dǎo)致。
原告為證明其所主張的事實，在庭審中向本院提交了以下證據(jù)：
1．原告身份證、個體工商戶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2.購貨清單；3.證人王XX、何XX、趙XX的證言；4.勘驗筆錄；5.視聽資料。
被告為證明其所主張的事實，在庭審中向本院提交了以下證據(jù)：
1.XXX房地證XXXX字第XXXXX號、XXXXX號《房地產(chǎn)權(quán)證》、XX市建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證；2.XXX家居市場房屋租賃合同；3.XX市XX區(qū)氣象局出具的《證明》、XXXX報；4.XX市XX物業(yè)管理有限公司出具的《證明》及照片；5.XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司文件；6.關(guān)于XXX家居市場2010年遭受洪災(zāi)情況的說明、XX區(qū)人民政府救災(zāi)辦公室出具的《證明》，XX市XX區(qū)規(guī)劃局關(guān)于XXX家居市場申請修建擋水坎的復(fù)函；7.證人嚴(yán)XX、宋XX的證言。
經(jīng)審理查明：原告嚴(yán)XX系經(jīng)營扣板、套裝門、集成吊頂銷售的個體工商戶。2009年2月23日原告嚴(yán)XX（乙方）與被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司（甲方）簽訂XXXXX號《房屋租賃合同》，約定“甲方將位于XX市XX區(qū)官壩XXX家居市場內(nèi)房屋編號為XXXXX、XX號房屋（該房屋2005年1月26日經(jīng)XX市XX區(qū)規(guī)劃局驗收符合城市規(guī)劃要求）出租給乙方經(jīng)營飾材，租賃期限自2009年3月1日起至2010年12月31日止，月租金18元/㎡……在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全，乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施；甲方應(yīng)保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)，驗收租賃房屋時雙方共同參與，如對裝修、器物等硬件設(shè)施、設(shè)備有異議應(yīng)當(dāng)場提出，當(dāng)場難以檢測判斷的，應(yīng)于30日內(nèi)向?qū)Ψ街鲝�；因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙方雙方互不承擔(dān)責(zé)任，不可抗力系指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”�！斗课葑赓U合同》簽訂后，被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司將XXXXX、XX號房屋交付原告嚴(yán)XX經(jīng)營飾材。原告嚴(yán)XX在使用租賃房屋的過程中，未經(jīng)XX市XX物業(yè)管理有限公司及市場辦公室同意，在出租房屋墻壁與外連接處打了一個進(jìn)水管洞及排水管洞，用于安裝洗手盆。2010年5月，原告嚴(yán)XX裝飾承租房屋，使用裝飾材料共計36696元。2010年7月8日，XX區(qū)境內(nèi)普降暴雨和大暴雨，其中7月8日20點至20點總降雨量為20.7毫米；7月9日20點至20點總降雨量為129.3毫米，是XX區(qū)82年以來的最大暴雨；7月10日20點至20點總降雨量為75.4毫米。在此期間，雨水涌入原告嚴(yán)XX承租的XXXXX、XX號房屋，致使價值8312元的防盜門、塑鋼扣板、碳纖維集成電器上銹、損壞、變色。
另查明，2009年6月2日，被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司以XXX家居市場X棟外（XX花園）是一空置地帶、為泥土堆積結(jié)構(gòu)，公司無權(quán)無力整治，因城市管理未跟上，私人建房傾倒了大量的建筑棄土，地下和周邊無排水管道，長年的廢水侵蝕和下暴雨形成的泥石流給XXX家居市場造成很大影響，對市場的人生和財產(chǎn)構(gòu)成嚴(yán)重威脅為由發(fā)文建議XX區(qū)XX街道辦事處及XX區(qū)安監(jiān)局對該區(qū)域進(jìn)行整治。2010年7月9日，被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司以市場X區(qū)外西側(cè)被大量的建筑棄土和農(nóng)戶占用，無排水溝和擋土墻，生活污水和雨水不能很好排走，入住在內(nèi)的商家也蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失，因該地塊不屬于XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司，經(jīng)多方協(xié)調(diào)未果為由發(fā)文建議XX區(qū)人民政府解決。2010年6月10日，被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司安排嚴(yán)XX、宋XX對市場X棟外的部分土方進(jìn)行清挖和垃圾清運，遭到土地占用戶阻止和威脅，致使不能繼續(xù)施工，2010年7月23日，被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司發(fā)文請求XX區(qū)人民政府協(xié)調(diào)解決。2010年11月24日，XX市XX區(qū)規(guī)劃局收到被告XX市XX區(qū)武陵山家居市場有限責(zé)任公司《關(guān)于在消防通道上修建擋水坎的申請》后復(fù)函不同意以修建擋水壩的方式來解決防洪問題。2010年11月26日，XX市XX區(qū)人民政府XX街道辦事處和XX市XX區(qū)商務(wù)局出具《關(guān)于武陵山家居市場2010年遭受洪災(zāi)情況的說明》，載明“2010年7月9日凌晨，我區(qū)遭受了幾十年未遇的特大暴雨，我轄區(qū)內(nèi)受損嚴(yán)重，XXX家居市場也是本次暴雨的受災(zāi)單位，市場業(yè)主和部分入住商戶遭受這次洪災(zāi)的損失較大，情況屬實。同時，他們遭遇的自然災(zāi)害也沒有獲得任何個人和單位的賠償。但是，市場業(yè)主和管理方在本次洪災(zāi)中和洪災(zāi)前已盡力想法，盡了責(zé)任，先后多次與相關(guān)部門進(jìn)行了協(xié)調(diào)和現(xiàn)場查看，并進(jìn)行了一些臨時處理。主要原因是X棟房屋西側(cè)被農(nóng)戶的土地和建筑棄土所堵塞，遇大雨就不能及時排洪水，有的排水溝也被泥土覆蓋，污水亂流。由于該土地不屬于市場業(yè)主的處置權(quán)，市場業(yè)主想疏通該土地也被農(nóng)戶阻擾，因此形成了該棟房屋只能按正常規(guī)劃設(shè)計的水溝排水，遇大暴雨就不能從該房屋西側(cè)及時排洪，容易造成房屋進(jìn)洪水和其他損失”。
本院認(rèn)為：原告嚴(yán)XX與被告XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司簽訂的XXXXX號《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)范，屬有效合同。在租賃合同的法律關(guān)系中，出租人有在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)，承租人有正當(dāng)使用租賃物的義務(wù)。本案中，被告出租的XXXXX、XX號房屋符合城市規(guī)劃要求，并經(jīng)XX市XX區(qū)規(guī)劃局驗收，其已按照合同約定向原告交付了能正常使用的租賃物、履行了保證租賃物適租的義務(wù)。關(guān)于原告訴稱2009年6月其承租的X棟XX、XX號房屋被水淹，造成損失36696元的事實，原告雖然提供了購貨清單對損失36696元的事實進(jìn)行了證明，但其未舉證證明被告存在交付給原告的出租房屋使用不安全及租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備不能處于能夠正常使用狀態(tài)的違約行為及前述違約行為與損害事實間是否具有因果關(guān)系等損害賠償責(zé)任構(gòu)成要件事實，故原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，對該部分損害本院不予支持；關(guān)于原告訴稱2010年7月9日的雨水涌入其承租的房屋，造成8312元損失的事實，被告是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的問題，評述如下：首先，出租人XX市XX區(qū)XXX家居市場有限責(zé)任公司在與被告簽訂《房屋租賃合同》并交付租賃房屋前，該房屋已于2005年1月26日經(jīng)XX市XX區(qū)規(guī)劃局驗收符合城市規(guī)劃要求；其次，被告在交付出租房屋驗收合格的前提下，在租賃期間內(nèi)自2009年6月2日起數(shù)次向XX區(qū)政府及各部門發(fā)文，請求對X棟外的建筑棄土及農(nóng)戶占用問題予以解決，可認(rèn)定被告在租賃期間內(nèi)履行了《房屋租賃合同》的附隨義務(wù)；再次，XX市XX區(qū)人民政府XX街道辦事處和XX市XX區(qū)商務(wù)局出具的有公信力的《關(guān)于XXX家居市場2010年遭受洪災(zāi)情況的說明》證明了原告承租房屋易涌入洪水的原因；最后，結(jié)合XX市XX區(qū)氣象局出具的關(guān)于XX區(qū)2010年7月8日至10日降水量的《證明》以及XXXX報對2010年7月8日、9日關(guān)于XX區(qū)遭受暴雨襲擊的報道，可確定XX區(qū)2010年7月8日至10日的降雨已構(gòu)成不可抗力類型中的自然災(zāi)害；如前所述，被告已履行在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)及相關(guān)附隨義務(wù)，同時依據(jù)《房屋租賃合同》中關(guān)于“因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙方雙方互不承擔(dān)責(zé)任”的約定，故被告不應(yīng)對原告遭受的8312元損失承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十七條、第二百一十六條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告嚴(yán)XX的訴訟請求。
案件受理費463元，由原告嚴(yán)XX負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時直接向該院預(yù)交上訴費用（金額與一審相同）。遞交上訴狀后上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用，又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的,自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，申請執(zhí)行時效的中止、中斷、適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。
審 判 長 冉 景 文
代理審判員 郎 卓 章
代理審判員 孫 繼 毫
二○一一年四月十五日
書 記 員 謝 梟