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梁平縣人民法院

民事判決書

（2011）梁法民初字第00266號

原告重慶市XX文具有限公司（以下簡稱XX文具公司）。

法定代表人張XX，系該公司經(jīng)理。

被告劉XX，男，生于1972年12月7日，漢族，重慶市梁平縣人，居民。

被告周XX，女，生于1971年6月9日，漢族，重慶市梁平縣人，居民。

委托代理人王金，重慶渝豪律師事務(wù)所律師。

本院于2010年1月17日受理原告XX文具公司與被告劉XX、周XX一般買賣合同糾紛一案，依法由審判員劉大華適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人張XX、被告劉XX、周XX及其委托代理人王金到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：原、被告雙方就原告XX文具公司座落在梁平縣梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村一組的房屋（房權(quán)證308字第117151號，土地使用證梁國用2003字第1327號）中的部分房屋面積142.4㎡，于2009年1月22日雙方簽訂簽定《房屋買賣協(xié)議》期間，被告明知該房屋已被依法設(shè)置了抵押、查封，至今仍在抵押、查封存續(xù)中，而被告至今未按約定支付全部房款給原告并違約。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定查封、抵押中不得買賣，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》依法應(yīng)當(dāng)為無效協(xié)議。請求法院判決確認(rèn)其《房屋買賣協(xié)議》無效，要求被告將房屋恢復(fù)原狀，歸還給原告XX文具公司，并支付使用期間的租金。

被告方辯稱，原、被告買賣的房屋已實際交付，被告劉XX、周XX系善意第三人，且現(xiàn)法院查封期已過，《房屋買賣協(xié)議》依法應(yīng)為有效合同。原告XX文具公司應(yīng)按《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)盡快給被告辦理產(chǎn)權(quán)證。請駁回原告的訴訟請求，并由原告XX文具公司為被告劉XX、周XX辦理產(chǎn)權(quán)證。

經(jīng)審理查明：原告XX文具公司位于梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村（現(xiàn)為梁平縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）有混合結(jié)構(gòu)辦公、住宅綜合樓一幢，建筑面積1429.24㎡；混合結(jié)構(gòu)商用辦公綜合樓一幢，建筑面積336.11㎡；磚木結(jié)構(gòu)工業(yè)用房一幢，建筑面積326.57㎡；該處房屋共計2091.92㎡。2006年8月17日，原告XX文具公司以其該處房產(chǎn)2091.92㎡作抵押在原梁平縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社城西信用社借款77萬元,期限為2007年8月28日歸還,并在梁平縣房地產(chǎn)交易所進(jìn)行了抵押登記。2009年1月16日因重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司訴XX文具公司典當(dāng)糾紛一案，本院依據(jù)重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司的申請，對原告XX文具公司位于梁山鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村的房屋2091.92㎡整體查封。2009年1月，原告XX文具公司張?zhí)�門市出售告示，表明急需償還銀行貸款，將梁平中學(xué)對面的門市、房屋出售，有意者前來洽談。2009年1月22日，原告XX文具公司與被告劉XX、周XX簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定原告XX文具公司為甲方，被告劉XX、周XX為乙方，甲方將其所有的位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮(zhèn)）鎮(zhèn)龍村一組綜合樓三樓右邊最邊上住房6間，面積142.4㎡，房價126451.2元（面積及總房款以實際測算為準(zhǔn)）；并約定簽訂本協(xié)議時乙方須預(yù)付總房款的20％給甲方，付款金額20000元，其余房款甲已雙方到梁平縣城西農(nóng)村商業(yè)銀行取房屋產(chǎn)權(quán)證時付清。甲方負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證，乙方付工本費1000元，甲方在六個月內(nèi)將產(chǎn)權(quán)證辦給乙方；簽訂本協(xié)議時乙方預(yù)付20％的房款，余下房款雙方到梁平縣城西農(nóng)村商業(yè)銀行取房屋產(chǎn)權(quán)證時付清，鑰匙和房屋一并交給乙方。同日，被告劉XX、周XX支付原告XX文具公司房款25000元，被告劉XX、周XX使用該房屋至今。

原告XX文具公司因未償還原梁平縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社城西信用社的借款，重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梁平支行起訴請求XX文具公司償還借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第2081號民事判決書，判決由XX文具公司償還重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。XX文具公司與重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)糾紛一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第69號民事判決書，判決由XX文具公司償還重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)借款551535.55元及逾期利息，XX文具公司不服提起上訴，2009年11月21日重慶市第二中級法院作出（2009）渝二中法民終字第1552號民事判決書，變更判決由XX文具公司償還重慶市開洲騰達(dá)典當(dāng)有限公司梁平分公司典當(dāng)借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同類貸款利率計算的資金利息。之后，原告XX文具公司申訴，2010年5月18日重慶市高級人民法院（2010）渝高法民申字第609號民事裁定書駁回XX文具公司的再審申請，現(xiàn)兩案均在執(zhí)行過程中。被告劉XX、周XX于2010年4月21日將購房款107451.2元交至本院執(zhí)行案款賬戶�，F(xiàn)原告XX文具公司訴訟來院，主張原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。

上述事實，有原、被告的陳述、售房廣告、《房屋買賣協(xié)議》、房地產(chǎn)抵押清單、房產(chǎn)證、收據(jù)、現(xiàn)金繳款單等證據(jù)證明，本院（2010）梁法民初字第104號民事判決對原告XX文具公司房屋抵押、查封及欠款的事實進(jìn)行了確認(rèn)。

本院認(rèn)為：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)�！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第二項規(guī)定：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。原告XX文具公司將已作為擔(dān)保抵押的財產(chǎn)進(jìn)行出售，被告周延生作為受讓人并未取得抵押房屋的所有權(quán)，也沒有代替原告XX文具有限公司清償其全部債務(wù)使抵押權(quán)消滅；同時原告XX文具公司未經(jīng)法院許可，變賣已被法院查封的財產(chǎn)，并收取房款，屬違反法律的強制性規(guī)定。因此，原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案的過錯責(zé)任�！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。故原、被告因房屋買賣協(xié)議取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。原、被告因合同無效造成的損失，本案不宜一并處理，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、原告重慶市XX文具有限公司與被告劉XX、周XX于2009年1月22日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。

二、由原告重慶市XX文具有限公司在本判決生效后十日內(nèi)返還給被告劉XX、周XX購房款25000元。

三、由被告劉XX、周XX在收到原告重慶市XX文具有限公司返還的購房款后三個月內(nèi)返還給原告重慶市XX文具有限公司位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮(zhèn)）鎮(zhèn)龍村綜合樓三樓右邊最邊上房屋6間（面積142.4㎡）。

四、駁回原、被告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》的二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費2829.02元，減半收取1414.51元，由原告重慶市XX文具有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于重慶市第二中級人民法院。





審 判 員　　　　劉 大 華　　　　



二○一一年四月十五日 　



書 記 員　　　　惠 蕾