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原告王東風(fēng)與被告王長(zhǎng)海承包合同糾紛一案

河南省濟(jì)源市人民法院
民事判決書
（2010）濟(jì)民一初字第34號(hào)
原告（反訴被告）王東風(fēng)，男，1962年5月7日出生，漢族。
委托代理人劉宏萬(wàn)，男，1954年4月18日出生，漢族，住焦作市山陽(yáng)區(qū)解放東路99號(hào)樓2單元404號(hào)，系原告朋友。
被告（反訴原告）王長(zhǎng)海，男，1969年6月23日出生，漢族，。
委托代理人姚云東，河南凌峰律師事務(wù)所律師。
原告王東風(fēng)與被告王長(zhǎng)海承包合同糾紛一案，于2008年6月6日向本院提起訴訟，同年12月24日本院作出一審判決，被告王長(zhǎng)海不服提起上訴。2009年11月26日，河南省濟(jì)源中級(jí)人民法院作出（2009）濟(jì)中民三終字第117號(hào)民事裁定，裁定撤銷原判，發(fā)還重審。2010年3月17日，本院依法另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。同年7月9日，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)審理期限四個(gè)月，同年11月16日，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案再次延長(zhǎng)審理期限二個(gè)月。原告委托代理人劉宏萬(wàn)、被告王長(zhǎng)海及委托代理人姚云東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王東風(fēng)訴稱，2006年6月12日，其與被告簽訂協(xié)議，租賃被告位于天壇街道辦事處賈莊居委會(huì)的天壇玉龍?jiān)废丛≈行模ㄒ韵潞?jiǎn)稱玉龍?jiān)废丛≈行模�，雙方約定定金為20萬(wàn)元，承包期限為10年，前5年承包費(fèi)每年為72萬(wàn)元，按每月6萬(wàn)元交納，后5年承包金為30萬(wàn)元，每年一交，2006年8月1日交納9月份承包金，當(dāng)時(shí)其交納了5萬(wàn)元。2006年9月25日17時(shí)左右，被告強(qiáng)行將其正在營(yíng)業(yè)的工作人員驅(qū)趕出去，迫使其停業(yè)。后其想繼續(xù)承包，被告不同意。其與被告簽訂的合同未到期，被告卻不讓其繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，也不退還定金。為維護(hù)其合法權(quán)益，請(qǐng)求被告：1、雙倍返還定金400000元；2、賠償購(gòu)買的兩臺(tái)空調(diào)、家俱、桌椅、文件框、保險(xiǎn)柜等物品費(fèi)用10000元，演藝廳改造費(fèi)用40000元，打大梁費(fèi)用21000元，廚房用品費(fèi)用10000余元，整體附加費(fèi)用20000元，物資（包括煤，各種用品）費(fèi)用50000元，發(fā)放的優(yōu)惠券5000余元，共計(jì)165000元。在審理過(guò)程中，其變更第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為要求被告賠償兩臺(tái)空調(diào)費(fèi)用5000元，23噸煤的費(fèi)用9200元，演藝廳裝修改造改造費(fèi)用61000元，共計(jì)75200元，自愿放棄其他訴訟請(qǐng)求。
被告王長(zhǎng)海辯稱，原告王東風(fēng)所訴事實(shí)嚴(yán)重失實(shí)，其沒(méi)有強(qiáng)行驅(qū)趕原告，終止合同的行為；被告交納的20萬(wàn)元是合同誠(chéng)信金，根本不是定金，原告存在嚴(yán)重違約，不存在雙倍返還定金的問(wèn)題；原告請(qǐng)求賠償購(gòu)物和裝修費(fèi)用沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)；另原告對(duì)洗浴中心進(jìn)行改造未經(jīng)其同意，原告擅自改造屬違約行為，因原告的違約行為，給其造成了巨大損失，故提起反訴，請(qǐng)求原告給付2006年6月至8月緩交的承包金180000元、2006年9月少交的承包金10000元及自2006年9月25日至2007年9月25日的承包金220000元，共計(jì)410000元，給付合同違約金500000元，賠償丟失的一臺(tái)長(zhǎng)城電腦，九臺(tái)康佳牌15寸液晶彩色電視機(jī)和床單、被罩、桑拿服各一、二百套損失價(jià)值80000元。
針對(duì)被告的反訴，原告辯稱，被告要求其賠償違約金50萬(wàn)元沒(méi)有依據(jù)，即使其違約，按照公平原則，違約金數(shù)額也應(yīng)和被告違約金數(shù)額一致，即300000元。另被告并未多次電話、發(fā)函通知其回來(lái)營(yíng)業(yè)，其改造玉龍?jiān)废丛≈行氖墙?jīng)過(guò)被告同意的，其不存在違約，且雙方在協(xié)議上第三條第一項(xiàng)中約定“甲方派一名人員對(duì)固定財(cái)產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督、監(jiān)管”，故丟失價(jià)值80000元的財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，應(yīng)由被告自負(fù)。請(qǐng)求駁回被告的反訴請(qǐng)求。
原告提供的證據(jù)有：1、證人史××的到庭證言和證人翟××、田×1出具的證明材料各一份。證明其不是偷偷溜走，而是被告將其攆走的。2、被告出具的收條一份。證明2006年6月12日被告收取其定金200000元。3、錄音資料四份。證明其向被告交納200000元定金，其他人如果再去和被告簽合同，必須交定金。4、證人張×1出具的證明材料一份。證明2006年9月25日，雙方發(fā)生沖突后，其到市公安局天壇派出所報(bào)案，但派出所沒(méi)有出警，次日上午，其又到派出所說(shuō)明情況。
被告對(duì)原告提供的證據(jù)1中證人史××的證言有異議，認(rèn)為不能證明其不讓原告經(jīng)營(yíng)；證人與原告有利害關(guān)系，證言不應(yīng)采信；證人是否是玉龍?jiān)废丛≈行牡墓ぷ魅藛T及是否看到事發(fā)經(jīng)過(guò)均有異議，證人證言不應(yīng)采信；對(duì)證明材料有異議，認(rèn)為證人應(yīng)出庭接受質(zhì)詢，田豐的證言是虛假的。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該200000元是誠(chéng)信保證金。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性有異議，認(rèn)為該證據(jù)不是原件，也不是與原件核對(duì)無(wú)誤的復(fù)制件，不予認(rèn)可，錄音中是“定金”還是“訂金”不清楚，認(rèn)為根據(jù)雙方簽訂的合同及錄音資料，可以確定20萬(wàn)元是訂金而不是定金，且證據(jù)中不顯示簽訂合同必須交訂金。對(duì)證據(jù)4有異議，認(rèn)為證人陳述不屬實(shí)，另證人應(yīng)出庭作證。
被告提供的證據(jù)有：1、證人田×1出具的證明材料一份。證明原告提供的證人田×1出具的證明材料是虛假的。2、2006年12月29日、2007年1月8日和2月8日其分別給原告郵寄的通知函和郵寄詳情單各三份及2007年1月10日郵寄詳情單一份。證明原告停止經(jīng)營(yíng)后，其給原告發(fā)函，催其到濟(jì)源恢復(fù)營(yíng)業(yè)、交納承包金。3、2006年6月12日其與原告簽訂的承包協(xié)議一份。證明雙方約定2006年8月1日交納同年9月的承包金60000元，但原告僅交納50000元，根據(jù)協(xié)議約定不按時(shí)交納即為違約，另原告2006年9月25日離開(kāi)，也未交納承包金，構(gòu)成違約，應(yīng)賠償其違約金500000元；另證明原告緩交承包金180000元；另自2006年9月25日至2007年9月25日，原告應(yīng)交納承包金720000元，加上2009年9月原告少交的承包金10000元，原告共計(jì)應(yīng)交納承包金910000元，扣除違約金500000元，原告還應(yīng)給付其承包金410000元。4、濟(jì)源市公安局天壇派出所出具的證明一份。證明其在原告撤離后，發(fā)現(xiàn)東西丟失向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。5、2008年7月5日證人田×2出具的證明一份。證明因原告欠證人工資，證人將電視機(jī)搬走折抵工資，后其將工資給付證人，才將電視機(jī)贖回。
原告對(duì)被告提供的證據(jù)1有異議，認(rèn)為證人和被告有利害關(guān)系，證人也未到庭，證人證言不應(yīng)采信。對(duì)證據(jù)2中2007年1月10日郵寄詳情單的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其他通知函和郵寄詳情單有異議，認(rèn)為其并未收到通知函，通知的內(nèi)容和發(fā)函的內(nèi)容是否一致不清楚，且郵寄詳情單也沒(méi)有其簽名。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為少交1萬(wàn)元承包金是雙方口頭協(xié)商同意的。且其是在被告的強(qiáng)迫下終止合同的，不應(yīng)給付被告500000元違約金。另被告陳述的費(fèi)用是虛假的，不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)4、5均有異議，認(rèn)為其離開(kāi)后，被告進(jìn)行了監(jiān)管，丟失物品其不應(yīng)負(fù)責(zé)，責(zé)任應(yīng)由被告自負(fù)。
本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)有：1、2008年9月4日對(duì)商××的調(diào)查筆錄一份。證明其系市外來(lái)投資服務(wù)中心工作人員，2007年，原告作為外來(lái)投資者請(qǐng)其協(xié)調(diào)，當(dāng)時(shí)雙方牽涉到錢的問(wèn)題，考慮到外來(lái)客商的利益，其給被告做工作，想讓被告降低租金至40000元，被告同意后，給原告做工作，原告不同意繼續(xù)承包。2、2008年10月22日對(duì)李××的調(diào)查筆錄一份。證明其租賃被告的房屋，雙方簽訂了租賃協(xié)議，原告停止經(jīng)營(yíng)后，王×3承包了被告的洗浴中心三年，現(xiàn)其經(jīng)過(guò)王×3，經(jīng)三方協(xié)商，由王承建轉(zhuǎn)包給其經(jīng)營(yíng)，二年后其再和被告協(xié)商，其和被告約定共承包七年（含其和王承建約定的二年），其租賃被告的房屋包括大、小20臺(tái)空調(diào)、電視20臺(tái)（其中1臺(tái)損壞），其余均是空房或是損壞的東西。3、2008年10月22日現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄一份。證明經(jīng)勘驗(yàn)，原玉龍?jiān)废丛≈行亩�樓最東邊往北拐倒數(shù)第二、三間房（房號(hào)分別為223、222）內(nèi)均有美的牌1.5匹掛式空調(diào)各一臺(tái)，后院鍋爐房一層平房最北邊有美的牌1.5匹空調(diào)一臺(tái)，演藝廳現(xiàn)有筒燈12個(gè)、激光燈2個(gè)、轉(zhuǎn)燈1個(gè)、射燈14個(gè)、音箱2個(gè)（PSP-425B800瓦
電阻8Ω
40HZ-18KHZ）、吊燈1個(gè)，另有電腦控制臺(tái)1臺(tái)（1016A-16CH）、柜式美的空調(diào)一臺(tái)、富源嘉能點(diǎn)燃取暖器一臺(tái)。4、濟(jì)源市公安局天壇派出所接處警登記表一份。證明2006年9月25日9時(shí)40分，張?jiān)�明曾到市公安局天壇派出所�?bào)案稱原玉龍?jiān)废丛≈行牡囊壕щ娨暠槐I。5、濟(jì)源市公安局110指揮中心出具的證據(jù)一份。證明2006年9月25日和26日的110接處警記錄中沒(méi)有原天壇玉龍?jiān)废丛≈行牡膱?bào)警記錄。6、2010年8月24日對(duì)王××的調(diào)查筆錄一份。證明2007年11月31日，其與被告簽訂了一份租賃合同，租賃被告的玉龍?jiān)废丛≈行模�后其�?jīng)營(yíng)一年左右，又轉(zhuǎn)租給李海峰經(jīng)營(yíng)。7、2010年11月2日對(duì)張×2的調(diào)查筆錄一份。證明玉龍?jiān)废丛≈行牡难b修情況和雙方發(fā)生糾紛的經(jīng)過(guò)。8、追記一份。證明雙方經(jīng)市外來(lái)投資服務(wù)中心調(diào)解的經(jīng)過(guò)。9、2010年12月15日對(duì)薛××的調(diào)查筆錄一份。證明雙方簽訂合同和發(fā)生糾紛的經(jīng)過(guò)。
原告對(duì)本院調(diào)取的證據(jù)1-7均無(wú)異議；證據(jù)8，表示不太了解，并稱雙方發(fā)生沖突后幾天內(nèi)，其就給段喜中寫信，反映薛同濤指使王長(zhǎng)海等人將其趕走的情況，后濟(jì)源市外來(lái)投資服務(wù)中心給其協(xié)調(diào)過(guò)，王長(zhǎng)海表示愿意降低租金，但其表示，雙方的矛盾已到這種地步，不能再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)了；證據(jù)9，認(rèn)為2006年9月25日下午被告方去了十幾個(gè)人，對(duì)其他內(nèi)容無(wú)異議。
被告對(duì)本院調(diào)取的證據(jù)1-6均無(wú)異議；對(duì)證據(jù)7有異議，稱其未趕原告走，是原告自己無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)撤走的，另張?jiān)�明是原告的雇傭人員，與原告有利害關(guān)系，證人證言的效力很低，不應(yīng)采信；對(duì)證據(jù)8無(wú)異議；證據(jù)9，認(rèn)為其未見(jiàn)到公安部門出警，對(duì)其他內(nèi)容無(wú)異議。
本院對(duì)證據(jù)認(rèn)證如下：原告提供的證據(jù)1，被告有異議，且證人史戰(zhàn)生的證言系孤立證據(jù)，原告未提供其他證據(jù)予以印證，本院不予采信，證人翟××、田×1出具的證明材料，因證人未到庭，無(wú)法核實(shí)證據(jù)的真實(shí)性，本院不予采信；證據(jù)2，被告無(wú)異議，本院予以采信；證據(jù)3，原告未提供原件，無(wú)法核實(shí)證據(jù)的真實(shí)性，本院不予采信；證據(jù)4，因證人未到庭，無(wú)法核實(shí)證據(jù)的真實(shí)性，本院不予采信。被告提供的證據(jù)1、5，因證人未到庭，無(wú)法核實(shí)證據(jù)的真實(shí)性，本院不予采信；證據(jù)2，除原告認(rèn)可的2007年1月10日的郵寄詳情單外，其他證據(jù)，原告不予認(rèn)可，被告亦未舉證證明原告收到其郵寄的通知及函，本院不予采信；證據(jù)3，原告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院予以采信；證據(jù)4，系公安機(jī)關(guān)出具的證明，且與本院依職權(quán)調(diào)取的濟(jì)源市公安局天壇派出所接處警登記表中記載的部分內(nèi)容相一致，故對(duì)該證據(jù)與本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)中一致的內(nèi)容，本院予以采信。本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)1-6，雙方當(dāng)事人均無(wú)異議，本院予以采信；證據(jù)7-9，對(duì)與其他證據(jù)可以相互印證和雙方均無(wú)異議的部分，本院予以采信。
依據(jù)原、被告訴辯意見(jiàn)及有效證據(jù)，本院確認(rèn)如下案件事實(shí)：
2006年6月12日，原、被告簽訂一份承包協(xié)議，被告將其位于濟(jì)源市天壇街道辦事處賈莊居委會(huì)的原玉龍?jiān)废丛≈行某邪�給原告經(jīng)營(yíng)。雙方約定承包期為10年，自2006年6月16日至2016年6月15日；2006年6月至2011年6月的承包金每年72萬(wàn)元，按月交納，每月60000元。2011年7月-2016年6月的承包金按每年300000元交納，一年一交；2006年8月1日交納9月份的承包金；原告須在每月20日至25日交清下月承包金；2006年6月至8月的承包金180000元暫時(shí)緩交，視原告履行協(xié)議情況而定，若原告正常履行協(xié)議，承包期滿后，該部分不再收取，若承包期內(nèi)原告自行中止協(xié)議或者違背協(xié)議約定條款，原告賠償被告500000元違約金；原告不履行協(xié)議約定條款，被告有權(quán)終止協(xié)議，不承擔(dān)任何違約責(zé)任；若被告擅自中止協(xié)議，賠償原告300000元違約金，退回原告200000元誠(chéng)信金；...不按時(shí)交納承包金，視為違約；新增一切投資，由原告承擔(dān)。同日，原告給付被告200000元，被告給原告出具了一張收條。原、被告簽訂承包協(xié)議后，原告進(jìn)行裝修時(shí)，曾安裝了一臺(tái)1992年購(gòu)買的愛(ài)特牌1匹窗機(jī)空調(diào)和一臺(tái)新購(gòu)買的美的牌1.5匹分體空調(diào)，并對(duì)演藝廳進(jìn)行了裝修改造，包括對(duì)原有部分樓梯拆除后轉(zhuǎn)向建造了三、四米樓梯，在衛(wèi)生間增加了一個(gè)蹲位便池，安裝了12個(gè)筒燈、2個(gè)激光燈、1個(gè)轉(zhuǎn)燈、14個(gè)射燈和1個(gè)吊燈，墻面用布和木材包裝了84平方米，建造了兩根長(zhǎng)7米、高50厘米、寬24厘米鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)大梁。后原告向被告交納9月份承包金50000元。2006年9月25日17時(shí)左右，被告到原玉龍?jiān)废丛≈行南蛟�告催�?006年10月份的承包金，原告未交納，被告提出吧臺(tái)工作人員由其管理，每天收取的款項(xiàng)交夠其承包金后，剩余款項(xiàng)歸原告所有，原告工作人員遂離開(kāi)，此后該洗浴中心由被告接管。2007年1月10日，原告收到了被告郵寄的一份通知，讓其來(lái)濟(jì)源市協(xié)商承包事宜。2007年，經(jīng)濟(jì)源市外來(lái)投資服務(wù)中心協(xié)調(diào)，原告不同意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。同年11月31日，被告將原玉龍?jiān)废丛≈行陌l(fā)包給王成建經(jīng)營(yíng)。
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的承包協(xié)議，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，系有效協(xié)議。2006年9月份的租金，原告少交10000元，根據(jù)協(xié)議約定，原告的行為系履行協(xié)議不符合約定的違約行為，2006年9月25日，在原告并未超過(guò)約定交付租金的最后期限前，被告向原告主張2006年10月的租金，并要求從原告每日的經(jīng)營(yíng)收入中先行抽取部分收入折抵租金，不符合合同約定，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛，原告撤走，致使合同無(wú)法履行，被告也有一定責(zé)任，解除合同的時(shí)間應(yīng)確定到2006年9月25日。原被告在合同的履行過(guò)程中均有違約行為，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，考慮到雙方對(duì)合同的解除存在的過(guò)錯(cuò)程度，本院確定雙方均有違約責(zé)任，互不承擔(dān)違約責(zé)任。
在協(xié)議履行中，原告給付被告20萬(wàn)元，原告認(rèn)為該款系定金，被告不予認(rèn)可，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，該款為誠(chéng)信金，系雙方為了保證合同正常履行而交付的保證金，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第一百一十八條的規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。故原告要求被告雙倍返還40萬(wàn)元，不予支持。現(xiàn)雙方已解除合同，根據(jù)雙方合同履行情況，因雙方履行合同時(shí)間較短，被告應(yīng)退還原告的誠(chéng)信金20萬(wàn)元。
原告要求被告賠償其裝修改造損失，但其訴稱的添置物品和裝修改造情況，未舉證證明，現(xiàn)應(yīng)以被告認(rèn)可的情況為準(zhǔn)，雖然合同約定新增一切投資由原告承擔(dān)，但雙方并未約定合同終止后，該物品應(yīng)歸誰(shuí)所有或是否可以折抵租金，根據(jù)公平原則，添置和裝修的物品在合同終止后應(yīng)歸原告所有，綜合考慮原告的違約情況及添置裝修物品的價(jià)值，現(xiàn)添置物品已不存在，酌定被告給付原告4000元，裝修、改造部分，酌定被告給付原告30000元，雖被告辯稱原告裝修、改造租賃房屋未經(jīng)其同意，但根據(jù)合同約定，被告允許原告新增投資，且被告得知原告裝修、改造租賃房屋的行為后并未提出異議，可以說(shuō)明被告默認(rèn)原告對(duì)租賃房屋進(jìn)行改造、裝修。
被告反訴要求原告給付2006年6月至8月緩交的承包金18萬(wàn)元、2006年9月少交的承包金1萬(wàn)元及2006年9月25日以后的承包金22萬(wàn)元，共計(jì)41萬(wàn)元。根據(jù)合同約定，原告緩交的2006年6月至8月的承包金18萬(wàn)元，如原告正常履行協(xié)議，承包期滿后，該部分不再收取。但雙方的合同未履行結(jié)束，故原告還應(yīng)給付被告2006年6月至8月緩交的承包金18萬(wàn)元。合同解除后，尚未履行的，終止履行，故被告反訴要求原告給付2006年9月少交的10000元租金及2006年9月25日以后的承包金，本院不予支持。被告反訴要求原告賠償其丟失物品的價(jià)值8萬(wàn)元，因未舉證證明其曾移交給原告保管上述物品，亦未提供證據(jù)證明丟失物品的具體數(shù)量，該反訴請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百二十條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：
一、被告王長(zhǎng)海于本判決生效后十日內(nèi)退還原告王東風(fēng)200000元；
二、原告王東風(fēng)于本判決生效后十日內(nèi)給付被告王長(zhǎng)海承包金180000元；
三、被告王長(zhǎng)海于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告王東風(fēng)裝修、改造費(fèi)用34000元；
四、駁回原告王東風(fēng)的其他訴訟請(qǐng)求。
五、駁回被告王長(zhǎng)海的其他反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)10720元，由原告王東風(fēng)負(fù)擔(dān)5441元，被告王長(zhǎng)海負(fù)擔(dān)5279元，被告負(fù)擔(dān)部分，暫由原告墊付，待執(zhí)行中一并結(jié)算；反訴費(fèi)13700元，由被告王長(zhǎng)海負(fù)擔(dān)11209元，原告王東風(fēng)負(fù)擔(dān)2491元，原告負(fù)擔(dān)部分，暫由被告墊付，待執(zhí)行中一并結(jié)算。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀一式七份，上訴于河南省濟(jì)源中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 周備忠
審 判 員 常維幗
人民陪審員 王衛(wèi)紅

二〇一一年一月十日

書 記 員 張曉曉