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宋詩(shī)才與胡發(fā)呂及第三人溫天全買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案
重 慶 市 黔 江 區(qū) 人 民 法 院
民 事 判 決 書(shū)

（2008）黔法民初字第317號(hào)
原告宋詩(shī)才，男，生于1964年8月9日，土家族，住(略)。身份證號(hào)：(略)
委托代理人彭先斌，重慶縱深律師事務(wù)所律師。
被告胡發(fā)呂，男，生于1979年10月1日，土家族，住(略)。身份證號(hào)：(略)
委托代理人胡念芳，女，生于1981年7月28日，土家族，住(略)。身份證號(hào)：(略)
第三人溫天全，男，生于1944年6月27日，土家族，住(略)。身份證號(hào)：(略)
原告宋詩(shī)才與被告胡發(fā)呂及第三人溫天全買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，于2008年6月2日起訴，本院受理后，由代理審判員王貽獨(dú)任審判。于2008年7月2日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告宋詩(shī)才及其委托代理人彭先斌、被告胡發(fā)呂及其委托代理人胡念芳、第三人溫天全到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)：因國(guó)道“319線”改造拆遷原告房屋，由政府在黔江區(qū)群力居委三組，蘇家壩安置小區(qū)給原告指定120平方米安置地用于重建住宅。原告因家庭離異，經(jīng)濟(jì)困難，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)未能重建房屋，遂于2007年6月13日與被告簽訂《宅基地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將政府落實(shí)給原告的安置用地120平方米作價(jià)168000元轉(zhuǎn)讓給被告。協(xié)議簽訂后，被告實(shí)際支付150000元，尚欠18000元，被告于簽訂協(xié)議后的次日給原告出具欠條約定2007年12月底付清。后經(jīng)原告多次催收，被告至今未付。在過(guò)戶辦證過(guò)程中，國(guó)土管理部門(mén)告知原告，政府落實(shí)給原告的宅基地，在政府沒(méi)有依法征用和沒(méi)有給原告頒發(fā)土地使用證前，原告不得非法轉(zhuǎn)讓。原告要轉(zhuǎn)讓還要繳納土地出讓金。原告方知自己與被告簽訂的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議違法。加之原告現(xiàn)在重新組建家庭，需要建房居住。原告在與被告協(xié)商未果的情況下向人民法院起訴，要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。
被告辯稱(chēng)：我方并未拖欠18000元錢(qián)，我方多次要求付款，而被告覺(jué)得現(xiàn)在漲價(jià)賣(mài)虧了，而要求我方支付30000元。原告違背誠(chéng)信原則，若判決返還，則對(duì)公平誠(chéng)信原則形成挑戰(zhàn)，依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，該協(xié)議是雙方意思的真實(shí)表示，應(yīng)認(rèn)定有效。
第三人辯稱(chēng)：我是從被告手里買(mǎi)的土地，土地征用后就不是集體土地了，國(guó)有土地可以轉(zhuǎn)讓。原、被告之間的協(xié)議合法。
原告為證明其主張，提交以下證據(jù)證明：
1、《宅基地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，證明轉(zhuǎn)讓事實(shí)，土地來(lái)源是拆遷安置地。
2、《安置補(bǔ)償協(xié)議》。
3、拆遷委員會(huì)出具的通知。
4、欠條，證明原、被告約定18000元在2007年12月底付清。
5、原告結(jié)婚證，證明原告現(xiàn)在另組建家庭，需要建房。
被告經(jīng)質(zhì)證對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。
第三人經(jīng)質(zhì)證對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。
被告為證明其主張，提交以下證據(jù)：
1、《宅基地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。證明原、被告土地買(mǎi)賣(mài)情況。
2、被告與第三人簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。證明被告將該土地賣(mài)與第三人。
3、欠款18000元的通話記錄，證明被告多次找原告要求付清款項(xiàng)。
4、原告的戶籍證明。證明原告及其父親分別分到安置補(bǔ)償?shù)亍?br> 以上證據(jù)經(jīng)原告質(zhì)證，提出以下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)1、2真實(shí)性無(wú)異議，但內(nèi)容違法。對(duì)證據(jù)3的來(lái)源有異議，真實(shí)性有異議。對(duì)證據(jù)4真實(shí)性無(wú)異議，但手寫(xiě)部分無(wú)效，不能證明原告有2塊土地。
第三人對(duì)以上證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議。
第三人無(wú)證據(jù)提交。
對(duì)雙方提交的證據(jù)，均無(wú)異議的本庭予以確認(rèn)。被告提交的證據(jù)3為本人書(shū)寫(xiě)，無(wú)其他證明佐證，不予采信。被告提交的證據(jù)4，不能證明被告需要證明之內(nèi)容，故不予采信。
經(jīng)審理查明：原告宋詩(shī)才房屋因國(guó)道“319線”改造拆遷，與黔江交通建設(shè)發(fā)展總公司簽訂《安置補(bǔ)償協(xié)議》，并由黔江新城開(kāi)發(fā)建設(shè)委員會(huì)在黔江區(qū)正陽(yáng)鎮(zhèn)群力居委三組蘇家壩安置小區(qū)指定地塊為“7號(hào)”的毛地，120平方米進(jìn)行安置。該地未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。2007年6月30日原告宋詩(shī)才與被告胡發(fā)呂簽訂《宅基地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告將該安置地以168000元賣(mài)與被告。并實(shí)際支付150000元，余18000元未支付。2007年9月20日被告胡發(fā)呂將該地以199800元賣(mài)與第三人溫天全。該2宗土地轉(zhuǎn)讓均未取得相關(guān)部門(mén)同意。
另查明，黔江區(qū)正陽(yáng)鎮(zhèn)群力居委三組蘇家壩安置小區(qū)為國(guó)有劃撥土地。
本院認(rèn)為：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，國(guó)有土地所有權(quán)不能夠私自買(mǎi)賣(mài)。故原、被告簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)讓部分無(wú)效。
二、另根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)審理查明，至起訴前，原、被告之間土地的轉(zhuǎn)讓并未報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并辦理相關(guān)手續(xù)。因此，原、被告之間簽訂的《宅基地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
三、根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
綜上所述，原、被告簽訂的《宅基地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，原告應(yīng)當(dāng)返還被告支付的現(xiàn)金15萬(wàn)元，被告返還向原告購(gòu)買(mǎi)的土地。原告宋詩(shī)才明知其土地未辦理任何手續(xù)而轉(zhuǎn)讓?zhuān)�存在過(guò)錯(cuò)。而被告胡發(fā)呂也應(yīng)當(dāng)知道國(guó)有土地不能私自買(mǎi)賣(mài)，因此也存在一定過(guò)錯(cuò)�？紤]到原告方過(guò)錯(cuò)更大，因此應(yīng)對(duì)被告的損失予以一定的賠償，本院認(rèn)為賠償標(biāo)準(zhǔn)以被告資金占用的利息為宜。被告提出按照區(qū)位價(jià)補(bǔ)償?shù)囊�求，無(wú)相關(guān)法律依據(jù)，本院不予支持。因被告又將該地轉(zhuǎn)讓給第三人，而第三人與被告簽訂的協(xié)議屬于另一合同關(guān)系，雙方應(yīng)另行主張其權(quán)利。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第三款、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：
一、原告宋詩(shī)才返還被告胡發(fā)呂150000元人民幣，并按重慶農(nóng)村商業(yè)銀行同期最高貸款利率支付利息。
二、被告胡發(fā)呂返還原告宋詩(shī)才位于黔江區(qū)正陽(yáng)鎮(zhèn)群力居委三組蘇家壩安置小區(qū)“7號(hào)”安置地。
本案訴訟費(fèi)3640元，減半收取1820元，由原告宋詩(shī)才承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級(jí)人民法院。同時(shí)，直接向該院預(yù)交上訴費(fèi)用（金額與一審?fù)�）。遞交上訴狀后上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用，又不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力。



代理審判員 王 貽
二00八年八月二十九日
書(shū) 記 員 劉文玉