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湖北省恩施州中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2004）恩州中民終字第61號(hào)

上訴人（原審原告）周其成，男，生于1964年4月3日，漢族，個(gè)體工商戶，住(略)。
被上訴人（原審被告）建始縣興泉供水有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱興泉公司）。

法定代表人施建茨，該公司董事長(zhǎng)。

被上訴人（原審被告）李清清，女，生于1989年5月4日，漢族，學(xué)生，住(略)。

法定代理人李平祥，男，生于1964年1月24日，漢族，無(wú)業(yè)，住址同上。系李清清之父。

法定代理人唐繼芳，女，生于1964年7月29日，漢族，個(gè)體工商戶，住址同上，系李清清之母。

委托代理人李杰鋒，恩施自治州法律事務(wù)中心法律工作者。

上訴人周其成為與興泉公司及李清清房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一案，不服建始縣人民法院（2003）建民一初字第108號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年12月29日受理后，依法組成由審判員劉紅擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員楊緒武、漆祖國(guó)參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，原建始縣長(zhǎng)梁區(qū)自來(lái)水廠，在建始縣長(zhǎng)梁鄉(xiāng)隴里村集貿(mào)市場(chǎng)四化路入口處有磚混結(jié)構(gòu)一層兩間的房屋一棟（建筑面積為65m2，附有通道一間），后該水廠并入原建始縣長(zhǎng)梁鄉(xiāng)水利電力管理站。1999年5月，原建始縣長(zhǎng)梁鄉(xiāng)水利電力管理站又進(jìn)行分立，原建始縣長(zhǎng)梁區(qū)自來(lái)水廠的資產(chǎn)劃歸建始縣長(zhǎng)梁水利管理站，2001年4月，所爭(zhēng)房屋劃歸被告建始縣興泉供水有限責(zé)任公司。1991年10月，周其成與原建始縣長(zhǎng)梁自來(lái)水廠簽訂《租用房屋據(jù)附件》，周其成承租了現(xiàn)所爭(zhēng)議的房屋，租期一年，租賃期間屆滿后，未再簽訂租賃合同。1995年，周其成經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋其中一間（臨209國(guó)道）以及通道讓給被告李清清的母親唐繼芳和姨唐繼瓊共同租賃，亦未簽訂租賃合同。周其成的房屋租費(fèi)已交至2002年8月。2002年11月22日，被告興泉公司與李清清的法定代理人李平祥簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書(shū)》，以25000元的價(jià)款出售給李清清。同年12月1日出租人通知周其成，出租房屋已出售。2003年3月3日，領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。同年7月22日，周其成訴至法院，請(qǐng)求宣告兩被告的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

原判認(rèn)為，承租人員只能對(duì)租賃房屋有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不是租賃房屋以外的其他房屋。出租人興泉公司出售整體房屋，故周其成對(duì)該整棟房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求被告買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效的理由不成立，遂判決：駁回周其成的訴訟請(qǐng)求。

宣判后，上訴人周其成對(duì)上述判決不服，上訴稱：1、上訴人從1991年一直承租該房屋，應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；2、兩被告暗箱操作，不按程序通知承租人就將房屋出賣(mài)給他人，其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

上訴人為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交了如下證據(jù)：

周其成交房屋租費(fèi)收據(jù)一組18張，證明自己是房屋承租人。

被上訴人李清清答辯稱：原判正確，答辯人的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，有政府頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。

被上訴人為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：

證據(jù)一，唐繼瓊交房屋租費(fèi)收據(jù)一組7張，證明自己也是承租人。

證據(jù)二，隴里村委會(huì)證明一份，證明出租人曾經(jīng)想出售該房屋。

證據(jù)三，張金飚的證明，證明自己通知周其成而周其成未提出購(gòu)買(mǎi)要求。

證據(jù)四，凡振見(jiàn)的證明材料，證明2003年3月21日給周其成送達(dá)搬遷通知。

被上訴人興泉公司未作答辯。

經(jīng)質(zhì)證，上訴人周其成對(duì)被上訴人李清清提交的證據(jù)一、證據(jù)四，被上訴人李清清的法定代理人李平祥對(duì)上訴人周其成提交的一組證據(jù)（共18張）無(wú)異議，對(duì)上述證據(jù)本院依法予以采信。

上訴人周其成對(duì)被上訴人李清清提交的證據(jù)二、證據(jù)三有異議，認(rèn)為證據(jù)二無(wú)意義，與本案無(wú)關(guān)；認(rèn)為證據(jù)三是假證，是雙方串好了的。

對(duì)上述有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為，證據(jù)二對(duì)本案無(wú)直接證明力，證據(jù)三的內(nèi)容和簽名不是一人書(shū)寫(xiě)，且證明系口頭通知的證據(jù)不予采信。

經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，上訴人周其成承租被上訴人建始縣興泉供水有限責(zé)任公司位于建始縣長(zhǎng)梁鄉(xiāng)隴里村集貿(mào)市場(chǎng)四化路入口處磚混結(jié)構(gòu)房屋一間十余年，出租人出賣(mài)該出租房屋時(shí)，周其成在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。出租人建始縣興泉供水有限責(zé)任公司以通知了承租人周其成的抗辯理由及證據(jù)均不充分，原審法院認(rèn)定的事實(shí)清楚，采信的證據(jù)正確。但適用法律錯(cuò)誤，故導(dǎo)致判決結(jié)果有誤。承租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人剝奪了其中任何一方承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將房屋出賣(mài)給他人，均侵犯了他人的合法權(quán)利。建始縣興泉供水有限責(zé)任公司未按法定程序，將房屋賣(mài)給李清清的行為是錯(cuò)誤的，其房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。上訴人提出的上訴理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷建始縣人民法院（2003）建民一初字第108號(hào)民事判決；

二、建始縣興泉供水有限責(zé)任公司與李清清的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

一審案件受理費(fèi)400元，其他訴訟費(fèi)200元，二審案件受理費(fèi)400元，其他訴訟費(fèi)325元，共計(jì)1325元均由建始縣興泉供水有限責(zé)任公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。


審　判　長(zhǎng)　　劉　　　紅

審　判　員　　楊　緒　武

審 判 員　　漆　祖　國(guó)


　　　　　　　　　　　　　　 二00四年二月十九日


書(shū)　記　員　　龍　　 濤